Το φαινόμενο έχει προβληματίσει όσους παρακολουθούν τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας, με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης (ΣΜΑΣΘ), Θάνο Τσουλκανάκη, να δηλώνει ανοικτά στα Μακεδονικά Νέα ότι «στα μεταχειρισμένα που έχουν ανακαινισθεί, αγοράζεις αυτό που βλέπεις, χωρίς να μπορείς να ελέγξεις την ποιότητα της ανακαίνισης, που έχει γίνει». Άλλωστε, πρόσθεσε ο κ. Τσουλκανάκης, «τα ανακαινισμένα, που πολλές φορές οι επενδυτές τα προωθούν ως ''πολυτελώς ανακαινισμένα'', φτάνουν να πουλιούνται ακόμη και στη διπλάσια τιμή από αυτήν που αγοράσθηκαν. Έχουμε μία στρεβλή αγορά κατοικίας, που στηρίζεται σε λάθος δεδομένα και εκτιμήσεις, στην οποία δεν υπάρχουν προστατευτικές δικλίδες για τον αγοραστή. Το έχουμε δηλώσει και δημόσια, ότι στην αγορά κατοικίας, τα ακίνητα και ειδικά τα μεταχειρισμένα, είναι υπερτιμημένα κατά 15%-20%».
Θάνος Τσουλκανάκης
«Ουδείς αμφιβάλλει ότι η ανακαίνιση ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος, έχει πλέον σημαντικό κόστος, λόγω των αυξήσεων στις τιμές των δομικών υλικών αλλά των εργατικών. Σήμερα, για μία ριζική αλλά μη πολυτελή ανακαίνιση, το κόστος είναι κοντά στα 700 ευρώ/τμ. Αυτές όμως οι αυξήσεις – που ισχύουν και επηρεάζουν και το κόστος κατασκευής νέων οικοδομών – δεν δικαιολογούν την πώληση, ενός ανακαινισμένου διαμερίσματος, σε οικοδομή ηλικίας 15-20 ετών, σε τιμή συγκρίσιμη με ένα αντίστοιχο νεόδμητο», υποστήριξε ο κ. Παπαναούμ.
Ωστόσο, από μία συστηματική έρευνα στο διαδίκτυο, διαπιστώνουμε ότι ακόμη και κατοικίες μεγαλύτερης παλαιότητας, 30 ετών και άνω, βγαίνουν προς πώληση, ανακαινισμένες, σε τιμές νεόδμητων και, βεβαίως δεν αναφερόμαστε σε ακίνητα που βρίσκονται σε περίοπτα σημεία στην Παλιά Παραλία της Θεσσαλονίκης ή έχουν πρόσοψη στον κόμβο ΧΑΝΘ- ΔΕΘ.
Πέτρος Παπαναούμ
«Όλοι κάνουν τον εργολάβο»
«Οι στρεβλώσεις στην αγορά των μεταχειρισμένων κατοικιών, προκλήθηκαν επειδή πολλοί ''είδαν χρήμα και, μπήκαν''. Παλαιότερα δραστηριοποιούνταν τρεις -τέσσερις οργανωμένες εταιρείες και σήμερα, έχουμε δεκάδες εργολάβους, καθώς πέραν των καλά οργανωμένων επιχειρήσεων δραστηριοποιούνται στον χώρο, μεσίτες, τεχνίτες, ιδιώτες. Όλοι κάνουν ανακαινίσεις, όλοι κάνουν τον εργολάβο. Πολλοί που αγοράζουν παλιές κατοικίες, είτε σαν επένδυση, είτε για ιδιοκατοίκηση, βάζουν συνεργεία για να αλλάξουν το μπάνιο ή την κουζίνα, για παράδειγμα, εμπιστευόμενοι τις συστάσεις γνωστών. Αυτοί που θέλουν ένα πιο designατο αποτέλεσμα, απευθύνονται σε αρχιτέκτονα», πρόσθεσε ο κ. Τσουλκανάκης.Πώς, όμως, φτάνει η τιμή ενός ανακαινισμένου μεταχειρισμένου, να συναγωνίζεται στα ίσια, την τιμή ενός νεόδμητου;
«Aν σε μία περιοχή δημοφιλή, όπως π.χ. η Τούμπα, κάποιος αγοράσει ένα διαμέρισμα της δεκαετίας του 1980, προς 2.000 ευρώ/τ.μ., αυτό με τα έξοδα που συνοδεύουν την αγορά και τις δαπάνες της ανακαίνισης, μπορεί να του κοστίσει ως και 3.000 ευρώ/τμ., οπότε υπολογίζοντας και ένα περιθώριο κέρδους 20%, θα προσπαθήσει να το πουλήσει προς 3.600 ευρώ/τμ., τιμή στην οποία πωλούνται σήμερα τα νεόδμητα διαμερίσματα στην Τούμπα, μα και σε άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης στη Θεσσαλονίκη», εξηγεί ο πρόεδρος του ΣΜΑΣΘ.
Βεβαίως, οι αγγελίες που ανεβαίνουν σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες ακινήτων, δείχνουν ότι σε λιγότερο περιζήτητες περιοχές της Θεσσαλονίκης, νεόδμητα διαμερίσματα πωλούνται και στις 3.000 ευρώ/τ.μ. ή και κατά τι χαμηλότερα (σ.σ. παίζουν ρόλο η τιμή του οικοπέδου και το ύψος της αντιπαροχής).
Ο «διάβολος» κρύβεται στα... αφανή στοιχεία
Υπάρχουν οι υποκειμενικοί παράγοντες – θέση, γειτονιά, αρχιτεκτονική κτιρίου- που «μετράνε» στη λήψη απόφασης, από τον επίδοξο αγοραστή κατοικίας. Υπάρχουν όμως και οι αντικειμενικοί παράγοντες που διαμορφώνουν το κόστος μίας ανακαίνισης, στους οποίους, συμπεριλαμβάνονται και οι λεγόμενοι αφανείς, όπως επισημαίνει ο κ. Παπαναούμ. Στους αφανείς, στοιχεία που δεν βλέπει ο αγοραστής ενός ανακαινισμένου σπιτιού, είναι τα δίκτυα ύδρευσης- αποχέτευσης, θέρμανσης, οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, υλικά υποδομής, που δεν μπορούν να αξιολογηθούν αφού δεν φαίνονται, ούτε πιστοποιούνται επίσημα από κάποιο ειδικό.Τι σημαίνει, λοιπόν, «ανακαινισμένο»; Είναι ριζικά ή μερικώς ανακαινισμένο; Με τι ποιότητας υλικά; Από κατασκευαστική εταιρεία και διπλωματούχο μηχανικό ή από αμφιβόλου ειδίκευσης τεχνίτες οι οποίοι επιλέγονται από μη ειδικούς ανθρώπους;
Όπως υπογραμμίζει ο κατασκευαστής και πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος (ΣΟΕΒΕ), Θεόδωρος Λιόκας «πολλοί ενδιαφερόμενοι να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία, στρέφονται στην αγορά μεταχειρισμένου διαμερίσματος, επειδή είναι, κατά κανόνα, φθηνότερο ενός νεόδμητου. Θέλει όμως προσεκτική ανάλυση το αν, τελικά, είναι φθηνότερο το ήδη ανακαινισμένο παλιό διαμέρισμα ή το εάν θα βγει φθηνότερο το μεταχειρισμένο που θα ανακαινίσουν. Για παράδειγμα πρέπει να γνωρίζουν πότε είχε κατασκευαστεί το ακίνητο. Στη δεκαετία του 1970, του 1980 ή του 2000; Δίχως δεύτερη σκέψη, συστήνω σε γνωστούς που με ρωτούν, να μένουν μακριά από σπίτια που κατασκευάσθηκαν πριν το 1985, καθώς τότε εισήχθη ο Οικοδομικός Κανονισμός ν.1577/1985, ο πρώτος σύγχρονος αντισεισμικός Κανονισμός, αλλάζοντας ριζικά τον τρόπο με τον οποίο μελετώνται και κατασκευάζονται τα κτίρια. Αυτή η αντισεισμική θωράκιση, βελτιώθηκε και με τους επόμενους ΓΟΚ».
Ο κ. Λιόκας προσθέτει ότι «πέραν του κορυφαίου ζητήματος, που για εμένα είναι η αντισεισμική θωράκιση του κτιρίου, υπάρχουν και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που βγαίνουν στα παλιά κτίρια, για αλλαγές στα δίκτυα, νέες μονώσεις, αποκαταστάσεις από φθορές στις όψεις και στα μπαλκόνια. Καταλήγοντας θα έλεγα, στους επίδοξους αγοραστές, εάν η διαφορά στην τιμή απόκτησης ενός μεταχειρισμένου και ανακαινισμένου διαμερίσματος, από την αγορά ενός νεόδμητου, είναι μικρότερη του 20%, να προτιμήσουν την αγορά μίας καινούργιας κατοικίας, μειώνοντας έστω τις απαιτήσεις τους σε τετραγωνικά μέτρα. Πέραν αυτού, οι αγοραστές, μπορούν ευκολότερα, σε μία νέα κατασκευή, να ελέγξουν τα υλικά που χρησιμοποιεί ο κατασκευαστής».
Ο πρόεδρος του ΣΟΕΒΕ εκτιμά ότι σε μία ήπια ανακαίνιση, μεταχειρισμένου διαμερίσματος εμβαδού 100 τ.μ., κόστους περίπου 40.000 ευρώ, συχνά εμπλέκονται μη μηχανικοί, ενώ στις ανακαινίσεις με προϋπολογισμό άνω των 60.000 ευρώ, συνήθως το έργο αναλαμβάνουν τεχνικές εταιρείες.
Απουσία θεσμικού πλαισίου- προτάσεις
Σύμφωνα με τον κ. Παπαναούμ «στην Ελλάδα το κτιριακό απόθεμα είναι αρκετά γηρασμένο, επομένως ο κλάδος της ανακαίνισης βρίσκεται και θα βρίσκεται σε μεγάλη άνθηση για αρκετά χρόνια ακόμη. Παρόλα αυτά, δεν έχει ρυθμιστεί από την Πολιτεία ένα αυστηρό θεσμικό πλαίσιο το οποίο να καθορίζει τις ουσιαστικές προϋποθέσεις εκτέλεσης ενός έργου ανακαίνισης».Ο ίδιος υποστηρίζει ότι «το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα στη χώρα μας, περιορίζεται σε διαδικαστικές και νομικές προϋποθέσεις που αφορούν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, στις συναινέσεις που πιθανόν απαιτούνται ανά περίπτωση καθώς και στη διαδικασία έκδοσης μιας άδειας. Πουθενά δεν καθορίζεται ποιος έχει το νόμιμο δικαίωμα να αναλαμβάνει ένα έργο, με ποιες προδιαγραφές εκτελούνται εργασίες σε ένα υφιστάμενο ακίνητο και το πιο κρίσιμο: πώς αυτό τελικά πιστοποιείται τόσο στον ιδιοκτήτη του ακινήτου όσο και στον μελλοντικό αγοραστή. Η ύπαρξη ενός αυστηρού θεσμικού πλαισίου θα δημιουργούσε διαφάνεια στις αγοραπωλησίες καθώς διασφαλίζει την αντικειμενική αξιολόγηση και κατ’ επέκταση κοστολόγηση ενός ακινήτου με την ορθή σύγκριση μετρήσιμων / καταγεγραμμένων τεχνικών χαρακτηριστικών»,
Ωστόσο, υπάρχουν προτάσεις δημιουργίας ενός τέτοιου πλαισίου, που στηρίζονται σε ήδη εφαρμοσμένα πρότυπα που ισχύουν στην Κύπρο. Αυτές είναι:
- Δημιουργία μητρώου κατασκευαστών με δικαίωμα ανάληψης έργου ανακαίνισης, με υποχρεωτική σφραγίδα μηχανικού.
- Απαγόρευση εκτέλεσης ανακαίνισης από μη σχετικό επαγγελματία που δεν θα ανήκει στο εν λόγω μητρώο.
- Θέσπιση πιστοποιητικού ανακαίνισης με καταγραφή των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν και των προτύπων ποιότητας που εφαρμόστηκαν ( κάτι ανάλογο με τις ενεργειακές κλάσεις των ΠΕΑ)
- Υποχρεωτική αναγραφή αυτής της κλάσης ανακαίνισης και του πιστοποιητικού, σε οποιαδήποτε αγγελία ακινήτου.
«Ας μη σταθούμε στους ασυνεπείς»
Σύμφωνα με τον κ. Μάνο Κρανίδη, μηχανικό, ελεύθερο επαγγελματία και μέλος Δ.Σ. της ΠΟΜΙΔΑ, η αγορά ακινήτων, «δεν χρειάζεται και άλλα πιστοποιητικά, πρόσθετη γραφειοκρατία. Η αγορά, αυτορυθμίζεται από την προσφορά και τη ζήτηση και, η αγορά των ανακαινισμένων ακινήτων, δεν θα πρέπει να τεθεί κάτω από νέους περιορισμούς. Πάντοτε υπάρχουν οι καλοί, ευσυνείδητοι και συνεπείς επαγγελματίες, που αποτελούν την πλειονότητα στον κλάδο των μηχανικών και των τεχνικών εταιρειών. Ας μη σταθούμε, στους ασυνεπείς. Οι ανακαινίσεις, έχουν αποτελέσει και είναι σημαντικό μέρος της αγοράς των οικιστικών ακινήτων κι’ οπωσδήποτε υπάρχουν ενέργειες, που εάν αναληφθούν, μπορούν να προστατέψουν τους υποψήφιους επενδυτές – αγοραστές. Πάντως, γενικότερα θα έλεγα, πως το αποτέλεσμα μίας ανακαίνισης εξαρτάται, από τρεις παράγοντες: κόστος, χρόνο και ποιοτικές απαιτήσεις του αγοραστή, ενώ ανεξάρτητα από την ηλικία ενός κτιρίου, τα κύρια στοιχεία που επηρεάζουν στην τελική επιλογή ενός αγοραστή, είναι η θέση του ακινήτου (location) και η κατάσταση της πολυκατοικίας, εφ’ όσον πρόκειται για διαμέρισμα».
Μάνος Κρανίδης
Πηγή: makedonikanea.gr
Μην χάνετε σημαντικές εξελίξεις
Κάντε εγγραφή στο Newsletter της ERGON με ένα κλικ
είναι δωρεάν, χωρίς χρήση cookies, χωρίς κουραστικές διαφημίσεις
