Περαιτέρω πτώση των τιμών στα γραφεία και τα καταστήματα λόγω και των συνεχιζόμενων επαναδιαπραγματεύσεων των ενοικίων και στασιμότητα όσον αφορά τα ενοίκια για τους χώρους logistics προβλέπουν για το 2013 οι αναλυτές της Eurobank Property Services «ακτινογραφώντας» την εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων.
Η εταιρεία θέτει τρεις βασικές προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της εγχώριας κτηματαγοράς και συγκεκριμένα:
1. Τη βελτίωση των επιχειρηματιών προσδοκιών και των νοικοκυριών.
2. Τη βελτίωση των συνθηκών ρευστότητας των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και
3. Τη βελτίωση του διεθνούς οικονομικού κλίματος.
Τα γραφεία
Η μη ενσωμάτωση νέου προϊόντος στο ήδη κενό απόθεμα προσφέρει ένα είδος αντίστασης στην πτωτική πορεία των τιμών πώλησης/μίσθωσης των καλύτερα ποιοτικών χώρων. Τα χαμηλά επίπεδα ζήτησης επικεντρώνονται σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους με εμβαδόν έως 2.000 τ.μ. και σε επιφάνειες 400 - 500 τ.μ./όροφο. Η προσφορά των παλαιότερων χώρων έχει αυξηθεί σημαντικά, καθώς αρκετές εταιρείες έχουν διακόψει τη λειτουργία τους, ενώ η αγορά συνεχίζει να είναι προσανατολισμένη με βάση τα «θέλω» των αγοραστών/μισθωτών με τους ιδιοκτήτες να παρουσιάζονται περισσότερο διαλλακτικοί.
Ως προς τις τιμές, όπως επισημαίνεται, η πτωτική τάση των μισθωμάτων κατά τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει σε κάποιες περιπτώσεις σε εξορθολογισμό και γενικά σε σύγκλιση τιμών σε περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Ειδικότερα, στην Αθήνα, τα επίπεδα μισθωμάτων για τον κεντρικό επιχειρηματικό άξονα κυμαίνονται πλέον μεταξύ 12 - 19 ευρώ ανά τ.μ., με τις υψηλότερες τιμές (15 - 19 ευρώ) να καταγράφονται στην πλατεία Συντάγματος και τη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας. Στη λεωφόρο Κηφισίας οι τιμές των μισθωμάτων κυμαίνονται για τα καλύτερα ακίνητα σε επίπεδα μεταξύ 12 - 15 ευρώ ανά τ.μ. και για τα παλαιότερα σε δευτερεύοντα σημεία από 8 - 11 ευρώ. Στη Λ. Συγγρού τα ακριβότερα ακίνητα μισθώνονται μεταξύ 11 - 14 ευρώ ανά τ.μ. και τα παλαιότερα μεταξύ 7 - 11 ευρώ. Οι εκτιμήσεις των αναλυτών της Eurobank Property Services για το 2013 αναφέρουν ότι βραχυπρόθεσμα οι δυνητικοί επενδυτές θα συνεχίζουν να βρίσκονται σε αναμονή μέχρι τη σταθεροποίηση των οικονομικών συνθηκών, ενώ αναμένεται να συνεχισθούν οι επαναδιαπραγματεύσεις των ενοικίων. Οσον αφορά στις κύριες αγορές γραφείων, εκτιμάται ότι υπάρχουν περιθώρια για περαιτέρω διόρθωση των τιμών τόσο για τα ακίνητα με καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά όσο και για τα παλαιότερα.
Τα καταστήματα
Οι δευτερεύουσες αγορές χαρακτηρίζονται από αυξημένα επίπεδα κενών εμπορικών χώρων και η περίοδος επαναμίσθωσης έχει επιμηκυνθεί σημαντικά, την ίδια στιγμή που το κύριο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται σε χώρους που βρίσκονται εντός μεγάλων εμπορικών κέντρων. Η καταβολή «αέρα» έχει μειωθεί δραστικά ή τείνει να εκλείψει ακόμη και σε σημεία κύριου ενδιαφέροντος.
Ως προς τις τιμές, στην Αθήνα, τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων στα καλύτερα σημεία των βασικών αγορών του κεντρικού επιχειρηματικού άξονα (Ερμού - Κολωνάκι) διαμορφώθηκαν στα 130 ευρώ ανά τ.μ. (110 - 150 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα κύρια σημεία των υπόλοιπων βασικών αγορών διαμορφώθηκαν σε επίπεδα χαμηλότερα των 90 ευρώ ανά τ.μ. Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων σε εμπορικά κέντρα για επιφάνειες μεγαλύτερες των 100 τ.μ. διαμορφώνονται σε 40 - 70 ευρώ/τ.μ. και για μικρότερες επιφάνειες μεταξύ 70 - 100 ευρώ. Οι αγορές που φαίνεται ότι συγκριτικά εμφανίζουν την καλύτερη εικόνα είναι αυτές της Ερμού και της Γλυφάδας.
Στην αγορά της Θεσσαλονίκης τα μισθώματα για τις κύριες αγορές του κέντρου διαμορφώνονται για την Τσιμισκή (ακριβότερη ζώνη) από 75 - 120 ευρώ το τ.μ., για τη δεύτερη καλύτερη ζώνη μεταξύ 40 - 60 ευρώ και για τα άκρα της από 20 - 30 ευρώ ανά τ.μ.
Ποιες είναι οι προβλέψεις για εφέτος;
Βραχυπρόθεσμα εκτιμάται ότι στην αγορά θα εισέλθει περιορισμένος αριθμός νέων εμπορικών αναπτύξεων και λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα δυσμενή οικονομική συγκυρία, η αγορά των καταστημάτων στους βασικούς εμπορικούς δρόμους θα δεχθεί πρόσθετες πιέσεις από τις οργανωμένες εμπορικές αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας.
Μακροπρόθεσμα, αναμένεται να συνεχιστούν οι διαπραγματεύσεις αναφορικά με τα επίπεδα των μισθωμάτων τόσο στις κύριες όσο και στις δευτερεύουσες αγορές, κυρίως λόγω των αυξημένων επιπέδων προσφοράς σε συνδυασμό με την περιορισμένη ζήτηση.
Οι χώροι logistics
Τα επίπεδα προσφοράς για νέους χώρους logistics παρέμειναν το 2012 περιορισμένα, κυρίως λόγω της απροθυμίας των κατασκευαστών για νέες αναπτύξεις χωρίς την εξασφάλιση αγοραστή ή μισθωτή. Βραχυπρόθεσμα για το 2013 εκτιμάται ότι τα επίπεδα ζήτησης και προσφοράς θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με αυτά του 2012, όπως επίσης και τα επίπεδα τιμών. Σημαντικοί παράγοντες για την ενίσχυση της συγκεκριμένης αγοράς αποτελούν κυρίως η ολοκλήρωση των αυτοκινητοδρόμων που θα συνδέουν τη χώρα μας με τις κύριες αγορές των Βαλκανίων και της Ευρώπης, η βελτίωση των σιδηροδρομικών δικτύων, ο εκσυγχρονισμός των λιμενικών υποδομών καθώς και η δημιουργία σύγχρονων εμπορευματικών κέντρων.
Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων στις κύριες αγορές της Αθήνας διαμορφώνονται στα επίπεδα των 3 - 3,5 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην περίπτωση σύγχρονων ακινήτων με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά μπορούν πολύ επιλεκτικά να επιτευχθούν και ελαφρώς υψηλότερες τιμές μίσθωσης. Στις περιοχές κύριου ενδιαφέροντος της Θεσσαλονίκης, όπως είναι η ΒΙΠΕ Σίνδου, τα μέσα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 1,2 - 2,7 ευρώ/τ.μ. και στις περιοχές Ωραιοκάστρου και Καλοχωρίου μεταξύ 1 - 2 ευρώ.
kerdos.gr
