του Βασίλη Παζόπουλου |
Πολλά ακούγονται περί πώλησης των στεγαστικών δανείων που έχουν συνάψει οι ελληνικές τράπεζες, σε ξένα hedge funds. Η αλήθεια είναι πως η τιτλοποίηση ενυπόθηκων δανείων δεν είναι ασυνήθιστη κίνηση. Για την ακρίβεια είναι διαδεδομένη διεθνώς τακτική που χρονολογείται από το 1970.
Οι βασικοί λόγοι για τους οποίους μια εμπορική τράπεζα μπορεί να προβεί στην έκδοση τους, είναι τρεις:
α) η απομάκρυνση των δανείων αυτών από τον ισολογισμό της, ώστε να μειώσει το ενεργητικό της και να βελτιώσει τους δείκτες της κεφαλαιακής της επάρκειας, καταγράφοντας και άμεσα κέρδη. (Αν και με τους νέους κανόνες υποχρεώνονται να τα δημοσιεύουν στους ισολογισμούς τους)
β) άμεση απόκτηση ρευστότητας, σε αντίθεση με τα δάνεια που εξυπηρετούνται σε μεσομακροπρόθεσμο χρονικό ορίζοντα.
γ) Εξασφάλιση εσόδων από προμήθειες για τη διαχείριση των δανείων
Τι γίνεται στις ΗΠΑ
Ο πιο κοινός τύπος ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ είναι διάρκειας 30 ετών με σταθερό επιτόκιο. Συνήθως περιλαμβάνει πληρωμές σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις και επιτρέπει στον οφειλέτη να προπληρώσει το δάνειο ανά πάσα στιγμή.
Το δικαίωμα του οφειλέτη για την προπληρωμή του δανείου είναι εξαιρετικά σημαντικό. Όταν πέφτουν τα επιτόκια, ο δανειολήπτης ωφελείται, γιατί μπορεί να αναχρηματοδοτήσει το δάνειο με χαμηλότερο επιτόκιο. Αυτό σημαίνει πως η τράπεζα θα πάρει τα χρήματά της πίσω, αλλά δεν θα λάβει τους προγραμματισμένους τόκους.
Ένα παράδειγμα
Ας πάρουμε σαν παράδειγμα τα στεγαστικά δάνεια με 30ετή σταθερό επιτόκιο 6%. Ας υποθέσουμε πως οι οφειλέτες σε ποσοστό περίπου 7% ετησίως, έχουν την τάση να αποπληρώνουν νωρίτερα το δάνειο. Αυτό σημαίνει ότι κατά μέσο όρο, κάθε χρόνο, αναμένουμε περίπου 7% να πωλήσουν το σπίτι τους και να εξοφλήσουν το δάνειο τους. Αυτή η εισροή χρημάτων προστίθεται στην κανονική και προγραμματισμένη εξόφληση των μηνιαίων πληρωμών των δανειοληπτών.
Με βάση τα σχετικά στατιστικά μοντέλα, μπορεί να υπολογιστεί η μέση διάρκεια κατά την οποία θα επιστραφεί το συνολικό ποσό που δόθηκε για αυτά τα δάνεια. Για ένα πακέτο τέτοιων δανείων, με μέση αποπληρωμή 7% ετησίως και επιτόκιο 6%, η μέση διάρκειά του είναι περίπου 10 χρόνια.
Υπολογισμός της αξίας των ομολόγων
Πολλοί συγκρίνουν τα τιτλοποιημένα δάνεια σαν χρηματιστηριακό προϊόν, με τα ισοδύναμα 10ετή κρατικά ομόλογα. Μια γρήγορη ματιά για τον τρόπο υπολογισμού της αξίας των ομολόγων και την σύνδεση τους με τις μεταβολές των επιτοκίων, θα βοηθούσε σε αυτό το σημείο:
Ομόλογα με διάρκεια 10 ετών θα κερδίσουν περίπου 10% σε αξία όταν τα επιτόκια μειωθούν κατά 1%. Αντίθετα θα χάσουν 10% όταν τα επιτόκια αυξηθούν κατά 1%.
Γιατί συμβαίνει αυτό ;
Ας πάρουμε για παράδειγμα ένα σταθερό επιτόκιο 6%. Αν τα επιτόκια στην αγορά υποχωρήσουν 1%, σημαίνει ότι κάποιος που αγοράζει τον ίδιο τύπο ομολόγων, θα πάρει μόνο 5%. Δηλαδή το ομόλογο που πληρώνει 6%, προσφέρει επιπλέον 1% από ότι δίνει η αγορά. Και αυτό θα γίνεται για περίπου 10 χρόνια. Για αυτό δικαιολογείται η άνοδος της αξίας του 10 ποσοστιαίες μονάδες.
Ας πάρουμε την αντίθετη περίπτωση. Αγορά του ίδιου ομολόγου σε ενδεχόμενη αύξηση των επιτοκίων, θα σημαίνει απόδοση 7%. Δηλαδή 1% παραπάνω, για 10 χρόνια. Άρα η αξία του ομολόγου θα μειωθεί κατά περίπου 10 μονάδες.
Οι διαφορές με τα ομόλογα
Οι ενυπόθηκοι τίτλοι είναι λίγο πιο περίπλοκοι από ότι τα ομόλογα. Εάν τα επιτόκια αυξάνονται, το ποσοστό των προπληρωμών των δανείων μειώνεται. Άρα διαρκεί περισσότερο η συνολική εξόφληση τους. Τα 10 χρόνια θα γίνουν 13 χρόνια περίπου. Όμως σε περιβάλλον μεγαλύτερων επιτοκίων (π.χ. 7% αντί για 6%), μια διαφορά της τάξης του 1% που θα συνεχιστεί για 13 χρόνια, σημαίνει ότι οι ενυπόθηκοι τίτλοι θα πρέπει να υποχωρήσουν 13%.
Στην αντίθετη περίπτωση, αν τα επιτόκια πέσουν 1%, τότε οι προπληρωμές θα είναι περισσότερες από ότι αναμενόταν. Το αποτέλεσμα είναι πως το πακέτο των δανείων θα αποπληρωθεί σε περίπου 5 χρόνια. Έτσι, το επιπλέον 1% διαρκεί μόνο 5 χρόνια. Συνεπώς θα έχουμε αύξηση των τιμών μόλις 5%.
Με άλλα λόγια, μοιάζουν με πρώτη ματιά με τα ομόλογα, αλλά η πραγματικότητα είναι διαφορετική. Οι ενυπόθηκοι τίτλοι υστερούν πάντα, λόγω της αρνητικής επίδρασης που έχει η δυνατότητα προπληρωμής των δανείων.
Εάν τα επιτόκια πέσουν 1%, οι ενυπόθηκοι τίτλοι ανεβαίνουν 5%. Τα ομόλογα του δημοσίου όμως ανεβαίνουν 10%. Εάν τα επιτόκια αυξηθούν, μειώνεται η αξία των ενυπόθηκων 13%, ενώ στα ομόλογα μόλις 10%.
Οι οίκοι αξιολόγησης
Μέχρι τώρα αναφερόμαστε σε ιδανικές συνθήκες, που όλοι οι δανειολήπτες πληρώνουν κανονικά τις δόσεις τους. Όμως στην πραγματικότητα αυτό δεν συμβαίνει. Για να μπορέσουν αυτοί οι τίτλοι να βρουν αγοραστές, απαιτείται έξτρα επιτόκιο ασφαλείας, που εξαρτάται από το πακέτο των δανείων και τον βαθμό επικινδυνότητας τους.
Οι οίκοι αξιολόγησης εκτιμούν την επικινδυνότητα των τίτλων. Με βάση αυτήν την αξιολόγηση καθορίζεται και η τιμή τους. Μπορεί να έχουν επικριθεί για την αξιοπιστία τους πολλές φορές, αλλά αυτό δεν είναι παράξενο, ούτε απαραίτητα γίνεται από δόλο. Είναι γνωστό στην «πιάτσα» πως αν κάποιος δεν έχει τα προσόντα να εργαστεί στην Wall Street, καταλήγει στην Moody’s.
Βέβαια για να είμαστε δίκαιοι, έχουν κλιθεί να κοστολογήσουν ιδιαίτερα πολύπλοκα χρηματιστηριακά προϊόντα, όπως ομόλογα πάνω σε τίτλους ενυπόθηκων δανείων. Τα λεγόμενα CDOs. Επειδή δεν μπορούσαν να τα αξιολογήσουν, κατέληξαν να βάζουν ότι βαθμολογία τους πρότεινε ο πελάτης.
Το μερίδιο ευθύνης αυτών των προϊόντων για την φούσκα των ακινήτων στην Αμερική είναι σημαντικό, αλλά αυτό είναι αντικείμενο για μελλοντικό άρθρο
ΥΓ : Παρακαλώ να έχετε υπόψη σας ότι ορισμένα σημεία της ανάλυσης έχουν απλοποιηθεί για λόγους σαφήνειας και ότι τα δεδομένα έχουν σαν βάση την αμερικάνικη οικονομία.
analyst.gr
