Το τοπίο στην αγορά της Θεσσαλονίκης αλλάζει άρδην, εξαιτίας των λουκέτων που βάζουν πολλές επιχειρήσεις, αλλά και των μετακινήσεων πολλών επαγγελματιών εκτός του στενού πυρήνα του κέντρου, σε περιοχές όπου τα ενοίκια είναι πολύ πιο οικονομικά.
«Η επαγγελματική στέγη -ειδικά η γραφειακή- έχει χτυπηθεί περισσότερο απ’ όλα τα ακίνητα. Τα ξενοίκιαστα καταστήματα είναι πολλά, το ίδιο και οι κατοικίες -στα γραφεία, όμως, η κατάσταση είναι απελπιστική… Τα ξενοίκιαστα γραφεία ξεπερνούν το 40%», εξηγεί, μιλώντας στη «ΜτΚ», ο μεσίτης και μέλος του δ.σ. του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, κ. Νίκος Μανομενίδης. «Κι αυτό, παρά το ότι οι τιμές των ενοικίων στον στενό πυρήνα του εμπορικού κέντρου έχουν μειωθεί από 35% έως 50%», όπως εκτιμά ο κ. Άγγελος Πασσαλίδης, αντιπρόεδρος του ίδιου συλλόγου, «και παρότι πολλοί ιδιοκτήτες δέχονται να μειώσουν το ενοίκιο δύο και τρεις φορές».
Παρά τις μειώσεις ενοικίων, στις οποίες προχωρά η πλειοψηφία των ιδιοκτητών, «κάποιοι δεν εννοούν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα» διαπιστώνει ο γενικός γραμματέας του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ), κ. Χρήστος Νικολόπουλος. «Άλλοτε, οι επαγγελματίες δύσκολα αποφάσιζαν να φύγουν από έναν χώρο, επειδή είχαν επενδύσει στη διαμόρφωσή του και είχαν καθιερωθεί, στη συγκεκριμένη θέση, στη συνείδηση των πελατών τους. Στις μέρες μας, το αποφασίζουν εν μιά νυκτί. Ακόμη κι αν επενδύσουν χρήματα για την ανακαίνιση τού νέου χώρου, η διαφορά των ενοικίων σε δρόμους γύρω από τον στενό πυρήνα του εμπορικού κέντρου είναι τέτοια, που τους συμφέρει».
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΟΤΕ ΚΑΙ ΤΩΡΑ
01. Στην οδό Τσιμισκή, από την Κούσκουρα μέχρι την Αριστοτέλους, τα ενοίκια για ισόγεια καταστήματα είχαν φτάσει τα 170 ευρώ/ τετρ. μ. Σήμερα μπορεί να βρει κανείς τιμές μεταξύ 90-110 ευρώ/ τετρ. μ., ενώ στο υπόλοιπο της οδού Τσιμισκή τα μισθώματα κυμαίνονται από 50 έως 90 ευρώ/ τετρ. μ. -ή, αναλόγως την περίπτωση, ακόμη φθηνότερα. Οι τιμές προ κρίσης για τα γραφεία ήταν κατά μέσον όρο στα 10 ευρώ/ τετρ. μ., ενώ στο εμπορικό κέντρο «Πλατεία» μπορεί να ξεπερνούσαν τα 12 ευρώ/ τετρ. μ. Σήμερα έχουν πέσει στα 6,5 ευρώ/ τετρ. μ.
02. Στο το πιο εμπορικό κομμάτι της οδού Μητροπόλεως, τα ενοίκια ήταν στα 90-100 ευρώ/ τετρ. μ., προ κρίσης. Σήμερα, οι τιμές έχουν πέσει στα 50-60 ευρώ/ τετρ. μ. Στους γραφειακούς χώρους, οι τιμές έπεσαν από τα 8 ευρώ στα 5 ευρώ/ τετρ. μ.
ΠΡΩΗΝ ΒΙΟΤΕΧΝΙΕΣ, ΝΥΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ
Σε μελέτη της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ) για τη αγορά του κέντρου της Θεσσαλονίκης καταγράφεται το φαινόμενο της μεταβολής της δραστηριότητας παραδοσιακών εμπορικών δρόμων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η αλλαγή της βιοτεχνικής φυσιογνωμίας οδών, που μεταμορφώνονται σε δρόμους ψυχαγωγικού χαρακτήρα, με καφετέριες και εστιατόρια. Όμως, η περιοχή δεν παίρνει ζωή μόνο τη νύχτα...
Το τελευταίο διάστημα, πολλά γραφεία γραφιστών και διαφημιστών, αλλά και δικηγόροι, λογιστές, ασφαλιστές κοκ. έχουν μεταφέρει την έδρα τους στην περιοχή πέριξ της Βαλαωρίτου: «Αν νοίκιαζε κάποιος ένα γραφείο 100 τετρ. μ. προς 1.200 ευρώ στο κέντρο, σήμερα το βρίσκει στα 650 ευρώ. Όμως, στα ίδια μέτρα μπορεί να βρει γραφείο με ενοίκιο 300 ευρώ στους δρόμους όπου άλλοτε λειτουργούσαν βιοτεχνίες -και, μάλιστα, με μηδαμινά κοινόχρηστα» εξηγεί στη «ΜτΚ» ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων.
ΕΝΑ ΓΡΑΦΕΙΟ ΣΤΑ ΔΥΟ (Ή ΣΤΑ ΤΕΣΣΕΡΑ…)
Ακόμη ένα ενδιαφέρον εύρημα της καταγραφής που έκανε η ΕΣΕΕ στην αγορά της Θεσσαλονίκης είναι η αύξηση του συνολικού αριθμού επαγγελματικών χώρων σε αρκετούς εμπορικούς δρόμους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προτιμούν να «χωρίσουν» στα δύο (ή και στα τρία…) πρώην ενιαίους επαγγελματικούς χώρους με πολλά τετραγωνικά, ώστε να είναι πιο εύκολη (και πιο συμφέρουσα) η ενοικίασή τους.
«Αυτό συμβαίνει σε αρκετές περιπτώσεις με πρώην βιοτεχνικούς χώρους, όπου οι μισθωτές έχουν -με ελάχιστα χρήματα- άπλετο χώρο και, συνεπώς, μπορούν να διαθέσουν ένα ποσό για τη διαμόρφωσή του», σχολιάζει ο κ. Πασσαλίδης.
Success story: Πέντε νομά σ’ ένα (μεγάλο) δωμά…
Παλαιότερα, ο ασφαλιστικός σύμβουλος κ. Μάριος Κατσικίδης, ο φοροτεχνικός σύμβουλος κ. Νίκος Μπίνιας, ο σύμβουλος επιχειρήσεων κ. Ειρηναίος Ματανάκης και οι προγραμματιστές κ.κ. Γιώργος Τσομπανγεωργίου και Σταύρος Ορφανουδάκης νοίκιαζαν καθένας τους κι από έναν επαγγελματικό χώρο - στο Πανόραμα, στην Καλαμαριά και στο κέντρο.
Πρόσφατα, αποφάσισαν να νοικιάσουν όλοι μαζί ένα μεγάλο γραφείο στα Λαδάδικα, το οποίο διαμόρφωσαν σε τέσσερις ξεχωριστούς χώρους. Η νέα επαγγελματική στέγη είναι σαφώς πιο μεγάλη σε εμβαδόν και πιο οικονομική λύση για όλους -έχει όμως και άλλα πλεονεκτήματα: οι επαγγελματίες που συστεγάζονται μοίρασαν τα κοινόχρηστα έξοδα και το ενοίκιο και «ένωσαν» τις γνωριμίες τους, ώστε ο πελάτης τού ενός να γίνει και πελάτης του άλλου -και όλοι να αυξήσουν έτσι τον τζίρο τους...
Ιδιοκτήτες: «Μειώσαμε τα μισθώματα έως 30%...»
«Όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει σε πολύ γενναίες μειώσεις -σε αρκετές περιπτώσεις και δύο φορές μέσα στον ίδιο χρόνο. Η μείωση κατά μέσον όρο αγγίζει το 30% και μερικές φορές μπορεί και να το ξεπερνά» αναφέρει στη «ΜτΚ» ο κ. Κώστας Χαϊδούτης, πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης.
Όπως επισημαίνει, τα κενά καταστήματα δεν πρέπει να «χρεώνονται» αποκλειστικά στην άρνηση του ιδιοκτήτη να μειώσει τις τιμές, αλλά και στη γενικότερη οικονομική ύφεση και στις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν σήμερα οι επιχειρήσεις. Έτσι, ένα κατάστημα ή γραφείο που μένει ξενοίκιαστο ο ιδιοκτήτης του το προσφέρει σε χαμηλότερη τιμή στον επόμενο υποψήφιο μισθωτή -αν βρεθεί κάποιος...
Σύμφωνα με τον κ. Χαϊδούτη, οι ενοικιαστές που καθυστερούν να πληρώσουν ή αφήνουν «κανόνια» διπλασιάστηκαν σε σχέση με το παρελθόν. Πάντως, όπως σπεύδει να προσθέτει, οι ιδιοκτήτες δύσκολα κινούνται για να κάνουν έξωση σε κάποιον, αν χρωστάει λιγότερα από 6-7 ενοίκια. Όταν η κατάσταση «ξεφύγει», πολλοί κάνουν εκχώρηση δικαιωμάτων στην εφορία για τα ενοίκια που έχουν λαμβάνειν, ενώ, αν το ακίνητο μείνει για πολύν καιρό ξενοίκιαστο, διακόπτουν την ηλεκτροδότηση, για να αποφύγουν την πληρωμή του ειδικού τέλους, που έμεινε γνωστό ως «χαράτσι».
ΟΔΗΓΟΣ Πώς μπορείτε να διεκδικήσετε επιτυχώς μείωση του ενοικίου σας
Το πρώτο βήμα για τη μείωση του ύψους του ενοικίου είναι η διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη και, εφόσον επέλθει συμφωνία, η κατάρτιση ενός νέου συμβολαίου. Τι γίνεται όμως αν ο ιδιοκτήτης είναι αμετάπειστος; Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα στους μισθωτές να διεκδικήσουν την αναπροσαρμογή δικαστικά.
Οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα, προκειμένου να πετύχει κάποιος αυτήν την αναπροσαρμογή, είναι:
01. Να έχουν μεταβληθεί οι συνθήκες, βάσει των οποίων τα δύο μέρη υπέγραψαν τη συμφωνία (π.χ., η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων ή ομοειδών ακινήτων, η απομείωση της ζήτησης των ακινήτων, αλλά και λόγοι οικονομικοί, κοινωνικοί, ανθρωπιστικοί κτλ.).
02. Η αλλαγή των συνθηκών να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμφωνίας και να οφείλεται σε έκτακτους λόγους, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν.
03. Από αυτήν τη μεταβολή συνθηκών, η συγκεκριμένη παροχή του οφειλέτη (ενοίκιο), ενόψει και της αντιπαροχής (μίσθιο), να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.
ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ-«ΚΛΕΙΔΙΑ»
Όπως εξηγεί ο νομικός κ. Νίκος Σιαμάκης, «η μεταβολή θα πρέπει να επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιον βαθμό, ώστε η επιμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτείται στις συναλλαγές. Σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, θα πρέπει να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών».
Σε αυτό το πλαίσιο, ενδιαφέρον παρουσιάζουν δύο δικαστικές αποφάσεις:
Α. Το Πρωτοδικείο Αθηνών, με απόφασή του, έκανε δεκτή μείωση κατά 45% του μισθώματος καταστήματος στο κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με το σκεπτικό, εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας, ώστε, βάσει των συγκεκριμένων συνθηκών, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.
Β. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Καλαμάτας, με απόφασή του, δέχθηκε αγωγή και μείωσε το μηνιαίο συμφωνημένο μίσθωμα για 18 μήνες, κατά 20%. Το σκεπτικό ήταν ότι η οικονομική κρίση που έχει πλήξει τη χώρα τα τελευταία χρόνια έχει επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση καταστημάτων και επιχειρήσεων, με αναγκαίο επακόλουθο τη συρρίκνωση της πελατείας τού μισθωτή.
Πάντως, οι επιχειρηματίες ενοικιαστές πρέπει να γνωρίζουν ότι το δικαίωμα σε αναπροσαρμογή μισθώματος, που προκύπτει από τη σχετική διάταξη του άρθρου 288 του Αστικού Κώδικα, ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικά, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργή και δεν έχει λήξει με οποιοδήποτε τρόπο.
Της Σοφίας Χριστοφορίδου
sofiachristoforidou@yahoo.gr
makthes.gr
