Του Κώστα Κετσιετζή
Σημαντικές αλλαγές στις επενδύσεις της αγοράς ακινήτων αναμένεται να φέρει η πανδημία του κορονοϊού. Καθώς την επόμενη ημέρα από την πανδημία αναμένεται ότι η ζήτηση για γραφεία ή ακόμη και εμπορικά καταστήματα θα μειωθεί, οι αναλυτές και άλλοι παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι κεφάλαια θα στραφούν στα κέντρα διανομής και τους χώρους logistics.
Αυτήν την πεποίθηση εξέφρασε πριν από λίγες ημέρες και ο επικεφαλής του ομίλου Quest και πρόεδρος της Briq Properties, Θεόδωρος Φέσσας, μιλώντας σε εκδήλωση για την οικονομία που διοργάνωσε η Grant Thornton, ενώ ολοένα και περισσότεροι αναλυτές εξετάζουν το πως θα διαμορφωθεί το τοπίο μετά τη λήξη της κρίσης.
"Η πανδημία θα επισπεύσει σειρά αλλαγών που είχαν αρχίσει να αναδύονται στον κλάδο της εφοδιαστικής αλυσίδας και στην Ελλάδα”, σχολιάζει ο Κωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης επικεφαλής του τμήματος Εκτιμήσεων, Ερευνών και Αναλύσεων της Arbitrage Real Estate εκτιμώντας εκ των πραγμάτων θα δημιουργήσουν νέα μοντέλα, τόσο στην εφοδιαστική αλυσίδα, όσο και στο κομμάτι των προμηθειών και της παροχής υπηρεσιών.
Η πιο σημαντική αλλαγή που φέρνει η πανδημία του κορονοϊού στις καταναλωτικές συνήθειες είναι η αγορά μέσω του διαδικτύου (e-commerce). Ειδικά από τη στιγμή που σημαντικό μερίδιο των καταναλωτών που στράφηκε στο ηλεκτρονικό εμπόριο το προηγούμενο διάστημα αναμένεται να μην επιστρέψει αναλογικά στα φυσικά καταστήματα μετά τη λήξη της πανδημίας.
Πολλές εταιρείες του κλάδου προσπαθούν να ανταπεξέλθουν με στην νέα πραγματικότητα του ηλεκτρονικού εμπορίου. Με τη δυνατότητα μεγάλων επενδύσεων για την δημιουργία από την αρχή νέων ακινήτων να παραμένει περιορισμένη ο κ. Μαρκογιαννάκης εκτιμά ότι μπορεί να υπάρξει αυξημένο ενδιαφέρον για την επαναλειτουργία παλιών βιομηχανικών και αποθηκευτικών κτιρίων με διαφορετικό ρόλο.
"Οι εφοδιαστικές αλυσίδες θα χρειαστεί να γίνουν ευπροσάρμοστες και να διαδραματίσουν συνδετικό ρόλο με τις εταιρείες που δημιουργούν και αποθηκεύουν τα προϊόντα, τις πλατφόρμες ηλεκτρονικού εμπορίου, που συνδέουν τα προϊόντα με τους τελικούς καταναλωτές και τις επιχειρήσεις πληροφορικής και υπηρεσιών που διαχειρίζονται λειτουργίες της αλυσίδας.
Οι χρήστες των αποθηκών
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Arbitrage Real Estate, η πιο πρόσφατη δραστηριότητα καταγράφηκε από μισθωτές που σχετίζονται με ιατρικές υπηρεσίες, φαρμακευτικά και αναλώσιμα προϊόντα υγείας καθώς και διανομείς οικιακών αγαθών.Επίσης, μισθωτικό ενδιαφέρον προήλθε από παραδοσιακούς παρόχους υπηρεσιών logistics, ακολουθούμενοι από τις υπεραγορές, τις εταιρίες ηλεκτρικών συσκευών και τις επιχειρήσεις εμπορίας οικοδομικών υλικών.
Πριν το lockdown, η ζήτηση επίσης προερχόταν από τον τομέα της ελαφριάς βιομηχανίας και από εταιρίες με δραστηριότητες στην συναρμογή προϊόντων και στον μηχανολογικό εξοπλισμό. Ενδιαφέρον τέλος προήλθε από επιχειρήσεις εμπορίας αυτοκινήτων και εκπαιδευτικού εξοπλισμού.
Ποιοι αγοράζουν Αποθήκες
Tο ενδιαφέρον για απόκτηση αποθηκευτικών χώρων εντός και δίπλα της Αττικής προερχόταν κυρίως από ελληνικές Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και λοιπούς εγχώριους θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές.Επίσης, ενδιαφέρον υπήρξε από παραδοσιακές επιχειρήσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, από υπεραγορές και αλυσίδες λιανικής με αυξανόμενη δραστηριότητα στο ηλεκτρονικό εμπόριο.
Στη Θεσσαλονίκη το αγοραστικό ενδιαφέρον προερχόταν κυρίως από τοπικές επιχειρήσεις εισαγωγών και χονδρικού εμπορίου με κύριο σκοπό την επέκταση χώρου επιπρόσθετα των υφιστάμενων ιδιόκτητων μονάδων.
Οι τιμές
Μέχρι πριν το ξέσπασμα της πανδημίας η πιο έντονη δραστηριότητα καταγραφόταν στην Δυτική Αττική (Ασπρόπυργος, Μάνδρα, Ελευσίνα, Μαγούλα κα), σύμφωνα με την Arbitrage Real Estate. Εκεί το μέσο μίσθωμα για τα αποθηκευτικά ακίνητα Α κατηγορίας διαμορφώνεται στα 3-5 ευρώ/τμ και οι αποδόσεις στο 9-10,5%. Τα μισθώματα των Β Κατηγορίας ακινήτων φτάνουν 1,2-2,75 ευρώ/τμ και οι αποδόσεις στο 10,5-12%.Στη Βόρεια Αττική (Αυλώνας, Σχηματάρι) και τα Οινόφυτα οι τιμές ενοικίασης για τα Α Κατηγορίας ακίνητα είναι 2-4 ευρώ/τμ και οι αποδόσεις το 9-10,5%. Στα 1,25-2,25 ευρώ/τμ διαμορφώνονται τα ενοίκια στα κτήρια β’ κατηγορίας με τις αποδόσεις να φτάνουν το 10,5-12%.
Στην περιοχή κοντά στο αεροδρόμιο (Σπάτα, Παιανία, Μακρόπουλο και Κορωπί) οι τιμές ενοικίασης των αποθηκευτικών ακινήτων Α Κατηγορίας διαμορφώνονται στα 2-4 ευρώ/τμ και οι αποδόσεις στο 9-10,5% και των Β Κατηγορίας στα 1,75-2,75 ευρώ/τμ και οι αποδόσεις στα 10,5-12%.
Στον Άξονα της Εθνικής Οδού (Κρυονέρι, Άγιος Στέφανος, Λυκόβρυση, Αχαρνές) οι τιμές για τα Α Κατηγορίας φτάνουν τα 3-5 ευρω/τμ και στα Β Κατηγορίας τα 1,25-2,75 ευρώ/τμ. Τέλος, στον Πειραιά και τις γύρω περιοχές αποθήκες νοικιάζονται προς 1,25-2,25 ευρώ/τμ.
Πώς αλλάζει η ζήτηση
Πιθανότατα, η πανδημία θα σηματοδοτήσει το "τέλος εποχής” για τις γραμμικές εφοδιαστικές αλυσίδες, στις οποίες όλες οι διαδικασίες και τα συστήματα βρίσκονται συγκεντρωμένα μέσα στις εγκαταστάσεις κάθε εταιρείας, γιατί στερεί πολλές εναλλακτικές και επιλογές αποτελεσματικότητας."Ο βιομηχανικός και αποθηκευτικός κλάδος αναγκαίων εξαρτημάτων και βασικών αγαθών θα χρειαστεί να αναπροσαρμόσει τη στρατηγική του και να αναπτύξει νέα μοντέλα λειτουργίας που θα ανταποκρίνονται σε κρίσεις, όπως αυτή που βιώσαμε, με περισσότερη εσωτερική παραγωγή για να ανταπεξέλθει στις παραγγελίες της εσωτερικής αγοράς”, σημειώνει ο κ. Μαρκογιαννάκης.
"Για να μπορέσουν οι εφοδιαστικές αλυσίδες να αντέξουν σε ανάλογες κρίσεις, θα χρειαστούν, αργά ή γρήγορα, ευέλικτα, διασυνδεμένα οικοσυστήματα, με εμπλοκή διαφορετικών εταιρειών που παράγουν για λογαριασμό brand owners (ιδιοκτητών μάρκας) και συνδημιουργών νέων προϊόντων. "Οι σημερινοί ανταγωνιστές θα μπορούν να είναι ταυτόχρονα και συνεργάτες”, τονίζει.
