«…Το προϊόν της γης – όλα όσα αποκτούμε από την επιφάνεια της με τη συνδυασμένη χρησιμοποίηση εργασίας, μηχανών και κεφαλαίου – διανέμεται σε τρεις τάξεις : συγκεκριμένα, στους ιδιοκτήτες της γης, στους κατόχους του πλούτου ή του κεφαλαίου που είναι αναγκαίο για την καλλιέργεια της και στους εργάτες, με την εργατικότητα των οποίων καλλιεργείται η γη […] Ο καθορισμός των νόμων που διέπουν τη διανομή αυτή είναι το κύριο πρόβλημα της Πολιτικής Οικονομίας…». Έχουν περάσει ακριβώς 198 χρόνια από τότε που ο David Ricardo έθετε αυτούς τους προβληματισμούς μέσα από τις σελίδες της εμβληματικής εργασίας του «On the principles of political economy and taxation». Ωστόσο, αν και η έννοια της φορολόγησης τεχνικά και θεωρητικά έχει καταστεί αποδεκτή από όλες τις πτέρυγες της Οικονομικής Σκέψης, ο βαθμός αυτής της αποδοχής, όπως και η πρακτική εφαρμογή της, εξακολουθούν να αποτελούν πεδίο σημαντικής επιστημονικής και μη αντιπαράθεσης.
Ωστόσο, όσον αφορά τη φορολογία εισοδήματος, οι «αντίπαλοι» φαίνεται να έχουν συμβιβαστεί με ένα modus vivendi: η κυριαρχία της οικονομίας της αγοράς, η μαζική υποχώρηση των πάσης φύσεως ολοκληρωτισμών καθώς και η φυσιογνωμία της ίδιας της Οικονομικής Πράξης, κατέστησαν σαφή τα πραγματικά όρια και τις λειτουργικές προδιαγραφές της ουσιαστικής απόδοσης του μηχανισμού αυτού. Οι σύγχρονες οικονομίες, καθώς και όλες εκείνες που επιδιώκουν να αποκτήσουν μια εξελικτική προοπτική, έχουν κατανοήσει και αποδεχθεί τις αρετές των μειωμένων συντελεστών και του περιορισμού των εμμέσων φόρων. Δεν μπορεί όμως να ισχυριστεί κάποιος το ίδιο και για τους Φόρους Κεφαλαίου. Ιδίως δε, της ακίνητης περιουσίας.
Συμβολικά (και εν τοις πράγμασι σε πολλές περιπτώσεις), η κατοχή ακίνητης περιουσίας, συνδέεται με την κατοχή πλούτου. Ο πλούτος αυτός, εμπράγματος και εμφανής, σε πλήρη αντιδιαστολή με ένα άυλο χρηματοοικονομικό προϊόν για παράδειγμα, αποτέλεσε ιστορικά το κεφαλαιώδες, πρωταρχικό και κυρίαρχο τμήμα στην ευρύτερη επιστημονική αντιδικία, σχετικά με το εάν και το κατά πόσον οφείλει να φορολογείται. Στο θεωρητικό αυτό διάλογο συνέβαλλαν άπαντες : από την ακαδημαϊκή αίγλη του Adam Smith και του προαναφερθέντος David Ricardo, ως τις αμφιλεγόμενες φιγούρες του Henry George και των ουτοπικών σοσιαλιστών. Εσχάτως δε, το best-seller του Tomas Piketty με τίτλο «Capital in the Twenty-First Century» (2013) επιβεβαίωσε το γεγονός πως η αντιπαράθεση αυτή θα έχει λαμπρό μέλλον.
Σε μια χώρα σαν την Ελλάδα, με πολλές μικρές ιδιοκτησίες και υψηλό δείκτη ιδιοκατοίκησης, αυτού του είδους η φορολογία αποτέλεσε διαχρονικά ζήτημα τεράστιου κοινωνικού ενδιαφέροντος. Το χαρακτηριστικό της πολυδιάσπασης της ιδιοκτησίας, είχε ως αποτέλεσμα, τα κύρια υποκείμενα του φόρου να είναι τα φυσικά πρόσωπα. Από το 1982 έως και σήμερα, το κύριο νομοθετικό πλαίσιο έχει τροποποιηθεί δομικά τουλάχιστον πέντε φορές. Οι δε συμπληρωματικές επιβαρύνσεις πέραν του ενός και βασικού φόρου κατοχής ακίνητης περιουσίας, αθροίζονται σε άνω των τριάντα πέντε. Από την άλλη πλευρά, οι δομικές τεχνικές διαφορές φορολόγησης ανάλογα με το είδος του φορολογικού υποκειμένου (φυσικό ή νομικό πρόσωπο) αποτελούν πρόσθετο στοιχείο περιπλοκής.
Εάν επιχειρούσε κάποιος συνοπτικά να χαρτογραφήσει τις διαφορές της φορολογίας επί της ακίνητης περιουσίας ανάμεσα στα φυσικά και στα νομικά πρόσωπα, τα κύρια σημεία που θα εντοπίζονταν, θα συνέθεταν τον παρακάτω πίνακα :
Οι παραπάνω διαφορές οδηγούν εύκολα στο συμπέρασμα πως ένα φυσικό πρόσωπο αποκτώντας ένα ακίνητο, υφίσταται πολλαπλάσιο φορολογικό βάρος έναντι ενός νομικού προσώπου. Προχωρώντας την ανάλυση αυτή, προκύπτει ότι η επιβάρυνση υποκρύπτεται σε κάθε είδος χρήσης του στοιχείου :
Εάν απλώς το ακίνητο αποκτηθεί: αυτομάτως υπολογίζεται φόρος μεταβίβασης 3% . Αυτός ο φόρος ισχύσει και για τα νομικά πρόσωπα. Αυτά όμως τον εκπίπτουν μειώνοντας τη φορολογητέα βάση τους . Εάν μάλιστα πρόκειται για νεόδμητο κτίσμα (δεύτερη κατοικία ή επαγγελματική στέγη) επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας 23%. Και εδώ το φυσικό πρόσωπο βαρύνεται με το φόρο, ενώ το νομικό πρόσωπο τον συμψηφίζει.
Εάν το ακίνητο ενοικιασθεί: Ο ιδιώτης υφίσταται την επιβάρυνση της κλίμακας, πλέον της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης. Επιπλέον δε τυχόν ζημιές ή συντηρήσεις έρχονται ως πρόσθετο ταμιακό άχθος, ενώ το νομικό πρόσωπο απολαμβάνει και μικρότερη αναλογικά φορολογία και εκπίπτει τις αναμενόμενες ή μη χρεώσεις που θα επισυμβούν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η ικανότητα της εισπραξιμότητας του ενοικίου, έχει τελείως διαφορετικές συνέπειες και αντιμετώπιση ανάμεσα σε έναν ιδιώτη και μια εταιρεία. Προφανώς μια νομική οντότητα και μπορεί να καλύψει το όποιο μικρό κενό ρευστότητας και διατηρεί τους νομικούς μηχανισμούς της διεκδίκησής του. Αντιθέτως το φυσικό πρόσωπο έχει πολλαπλάσιες πιθανότητες να ζημιωθεί από μια τέτοια εξέλιξη.
Εάν το ακίνητο ιδιοχρησιμοποιηθεί: Το φυσικό πρόσωπο για κατοικία άνω των 200 τμ επιβαρύνεται με το 3% επί της Αντικειμενικής Αξίας . Το ίδιο ισχύει και για το νομικό πρόσωπο με τη διαφορά πως η επιβάρυνση προκύπτει από το ίδιο ποσοστό (3%) τοποθετημένο ως τελική αξία στην κλίμακα (11% ή 33%). Σε αντίθεση με το φυσικό πρόσωπο όμως το εκπίπτει και ωφελείται. Συμπληρωματικά δε ο ιδιώτης θα κληθεί υποστεί το τυχόν φόρτο που προκύπτει από την αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη πρώτη ή δεύτερη κατοικία, αναλόγως του εμβαδού του ακινήτου και της τιμής ζώνης.
Εάν το ακίνητο πωληθεί: Εδώ το φυσικό πρόσωπο συναντά το φόρο υπεραξίας (ο οποίος βρίσκεται προσωρινά σε αναστολή έως το 2016). Ο φόρος αυτός ισούται με το 15% της υπεραξίας, δηλαδή της διαφοράς ανάμεσα στο τίμημα κτήσεως και στο τίμημα πωλήσεως του ακινήτου (μειωμένο με ένα συντελεστή παλαιότητας και με αφορολόγητο όριο τις € 25.000,00). Ο φόρος αυτός δεν ισχύει για μη φυσικά πρόσωπα, τα οποία θα υποστούν το φόρο εισοδήματος 29 % επί του κέρδους που θα εγγράψουν από την πώληση.
Εάν τέλος το ακίνητο μεταβιβασθεί δίκην κληρονομιάς ή γονικής παροχής: Ο ιδιώτης – λήπτης του περιουσιακού στοιχείου θα κληθεί να καταβάλει από 1% ως 40% φόρο, αναλόγως της κατηγορίας στην οποία ο νόμος τον κατατάσσει ως κληρονόμο (τέκνο, εγγονός, σύζυγος, κατιών, αδελφός, θείος, ξένος κλπ). Φυσικά η επιβάρυνση αφορά και τα νομικά πρόσωπα, τα οποία όμως την εκπίπτουν φορολογικά.
Όλα τα παραπάνω συνθέτουν ένα καίριο συμπέρασμα : Το ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο, αποτελεί προφανώς υπέρτερο αναλογικό βάρος για έναν ιδιώτη έναντι μιας νομικής οντότητας. Και μάλιστα αυτό ισχύει τόσο από φορολογικής σκοπιάς, όσο και από καθαρά πρακτικής, καθώς οι προερχόμενες από την ηλικία του στοιχείου επιβαρύνσεις (συντηρήσεις, βελτιώσεις, αλλαγές) ενώ διογκώνουν διαρκώς τα κόστη διακράτησης, δύναται να μην επαρκούν για την ανταγωνιστική διατήρηση της αξίας του. Ο ιδιώτης – κάτοχος τελικά πληρώνει εξακολουθητικά απλώς και μόνον για τη διατήρηση της κυριότητας. Θα μπορούσε κάποιος να το περιγράψει σαν μια ιδιότυπη χρηματοοικονομική μίσθωση, με πιθανότατα επαχθέστερους όρους.
Παράγωγο του παραπάνω συμπεράσματος μια ιδέα που πρόχειρα και εντελώς αδόκιμα θα την βάφτιζα ως Private – Corporate Real Estate Management. Η παραδοξότητα είναι προφανής( οι όροι «Private και Corporate» συνυπάρχουν), ωστόσο είναι εξηγήσιμη. Ένας απλός ιδιώτης συστήνει μια εξίσου απλή εταιρεία προκειμένου αυτή να διαχειριστεί την ακίνητη περιουσία του. Η αλλαγή στο σχήμα κατοχής, συνεπάγεται όλων των παραπάνω φορολογικών και διαχειριστικών ωφελημάτων. Ένα απλό παράδειγμα είναι η μεταβίβαση ενός ακινήτου σε τέκνο του ιδιοκτήτη, δίκην εταιρικού μεριδίου. Η φορολογική επιβάρυνση, η οποία ανάμεσα σε φυσικά πρόσωπα θα κυμαινόταν από 1% ως και 10% της κληρονομούμενης αξίας, τώρα μηδενίζεται. Δεύτερο παράδειγμα αποτελεί η απάλειψη του φόρου υπεραξίας, η οποία καθιστά την αξία πώλησης του ακινήτου ανταγωνιστικότερη εντός της αγοράς. Τρίτο παράδειγμα είναι η δυνητική μείωση του συνόλου των συντηρήσεων καθώς ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας μπορεί να συμψηφισθεί, ενώ η ταμειακή διευθέτηση τακτοποιείται στη βάση εταιρικών όρων. Τέταρτο παράδειγμα η μη επιβάρυνση από αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης.
θα μας οδηγούσε στο συμπέρασμα πως ένα ακίνητο με τιμή κτήσης € 100.000,00 και έξοδα κτήσης άλλες περίπου € 7.000,00 στοιχίζει «φορολογικά» και διαχειριστικά περίπου € 3.000,00 ανά έτος. Το αρχικό του κόστος, εξισώνεται με το ιστορικό του κόστος δηλαδή σε περίπου 30 χρόνια (εξαιρετικά συνεπές με τη νομοθεσία που προβλέπει απόσβεση στα 25 με ετήσιο συντελεστή 4%). Αυτή η εξίσωση όμως δεν προβλέπει :
· Αλλαγές στην αξία του χρήματος με χρήση προεξοφλητικού επιτοκίου και πρόβλεψη πληθωρισμού
· Αλλαγές στην αγορά ακινήτων
· Αλλαγές στη φορολογική νομοθεσία
· Μη προγραμματισμένες ζημιές – συντηρήσεις
· Προεξόφληση κόστους φόρου κληρονομιάς ή γονικής παροχής.
Ο συνυπολογισμός των παραμέτρων αυτών, είναι ικανός να μειώσει το χρόνο εξίσωσης κόστους κτήσης και κόστους διακράτησης από 30 σε 15 ή και λιγότερα χρόνια. Το παραπάνω περιγραφόμενο ακίνητο δηλαδή από το δέκατο έκτο έτος κτήσης του, θα αρχίσει να παράγει καθαρά αρνητικές ταμειακές ροές, έχοντας απολέσει κάθε τεκμαρτή ωφέλεια και έχοντας μόνον την προοπτική της μεταβίβασή του, που θα συνεπάγεται είτε μειωμένο έσοδο από φόρο υπεραξίας, είτε καθαρή εκροή από φόρο γονικής παροχής ή κληρονομιάς. Η μετάταξή του σε εταιρικό, απαλείφει τα μελλοντικά κόστη μεταβίβασης και καθιστά διαχειρήσιμα, σε ορθολογικότερη βάση, τα κόστη διακράτησης. Εάν δε, η προσέγγιση γίνει με βάση το κόστος ευκαιρίας [αναλισκόμενοι πόροι (φόροι, τέλη και έξοδα) / παραγόμενοι πόροι (έσοδο ενοικίου)], ο ιδιώτης που διατηρεί ως φυσικό πρόσωπο το στοιχείο και αποφασίζει να το εκμεταλλευτεί, εμφανίζει κόστος ευκαιρίας που είναι διακριτά μεγαλύτερο από εκείνον το ιδιοκτήτη που χρησιμοποιεί το στοιχείο εταιρικά. Το οριστικό αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας είναι η μετατροπή του εμπράγματου περιουσιακού στοιχείου σε άυλο τίτλο.
Έχουν περάσει παραπάνω από πενήντα χρόνια, από τότε ο John Kenneth Galbraith χρησιμοποίησε τον όρο «λαϊκός καπιταλισμός» προκειμένου να καταδείξει τη μετάλλαξη της οικονομικής διαδικασίας, από την απλοϊκή δομή του ενός και μόνου ιδιοκτήτη των μέσων παραγωγής, σε κάτι ευρύτερο και μαζικότερο μέσω της πολυδιάσπασης της ιδιοκτησίας αυτής, διαιρούμενης σε μετοχικούς τίτλους. Φαίνεται πως σήμερα υπάρχει η προοπτική ενός ιδιότυπου «ατομικού καπιταλισμού». Και πιθανόν αυτός ο «ατομικός καπιταλισμός» ή ο «ατομικός κορπορατισμός» να αποτελέσουν το όχημα διεμβόλισης της μιας και μοναδικής αιτίας που παράγει τη (εν πολλοίς άδικη) φορολογία : του επανακάμψαντος κρατισμού.
________________________________________________________
*Λογιστής /Οικονομικός Αναλυτής - Πτυχιούχος Οικονομικού Τμήματος Νομικής Σχολής ΕΚΠ ΑθηνώνΠηγή: ERGON blog
