Οι επιχειρηματίες αλλάζουν στάση και εισφέρουν ακίνητα στις επενδυτικές εταιρείες που εξασφαλίζουν φθηνότερο δανεισμό, επαγγελματική διαχείριση και αφορολόγητο μέρισμα.
Δραστικές αλλαγές δρομολογούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων και δη σ’ αυτή των επαγγελματικών. Ήδη η ρευστότητα που διαθέτουν οι δύο μεγάλες ΑΕΕΑΠ δημιουργεί προϋποθέσεις ανάκαμψης της αγοράς του retail και ειδικά στο κέντρο της πόλης, όπου έχουν δρομολογηθεί ή υλοποιηθεί deals με αποδόσεις λίγο πάνω από 8%.
Η δραστική μείωση των αποδόσεων από τα διψήφια μεγέθη του προηγούμενου εξαμήνου, οφείλεται στο γεγονός ότι σημαντικά hedge funds από το εξωτερικό χτίζουν θέσεις σε ελληνικές εταιρείες που φαίνεται ότι επιβίωσαν από την κρίση και διαθέτουν εξαγωγικό χαρακτήρα ή παρέχουν εγγυήσεις εξασφαλισμένων αποδόσεων που θεσμικά κατοχυρώνονται μέσα από τις ΑΕΕΑΠ.
Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται καθώς γνωστοί επιχειρηματίες προτείνουν για φορολογικούς κυρίως λόγους να εντάξουν πάγια στοιχεία της δραστηριότητάς τους στο ενεργητικό των μεγάλων επενδυτικών εταιρειών του χώρου. Η αλλαγή πλεύσης έχει να κάνει με την ρευστότητα που εξασφαλίζουν για τις επιχειρήσεις τους και την εμπιστοσύνη στην επαγγελματική διαχείριση των περιουσιακών τους στοιχείων από επαγγελματίες της αγοράς.
Η μεγάλη διαφορά μεγέθους των δύο μεγάλων από τις μικρότερες, δυσκολεύει τους όρους του «παιχνιδιού» κα ι περιορίζει σημαντικά τη δημιουργία νέων ΑΕΕΑΠ, εκτός από την περίπτωση της δημιουργίας θεματικών επενδυτικών σχημάτων.
Κυριότερος λόγος για τη στροφή των επιχειρηματιών στις ΑΕΕΑΠ είναι και η αναδιάρθρωση των δανειακών υποχρεώσεων προς τις τράπεζες. Τον πρώτο λόγο αυτή την ώρα έχουν οι εφοπλιστές οι οποίοι έως το 2009, μεσοσταθμικά, επένδυαν σε ακίνητα περίπου €1,7- €1,8 δισ. ετησίως, ενώ ένα χρόνο μετά την υπερφορολόγηση των ακινήτων οι τοποθετήσεις τους έπεσαν κάτω από €100 εκατ.
Σήμερα εφοπλιστές και ξένα επενδυτικά σχήματα έχουν στοχοποιήσει την διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους των επιχειρήσεων, που υπολογίζεται από την ΤτΕ στα €100 δισ. Το ποσό αυτό αφορά σε εκτιμήσεις περιουσιακών στοιχείων σε τιμές ονομαστικής αξίας του 2008. Πολλά από αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν χάσει μέχρι και 50% της αξίας τους σήμερα –κυρίως λόγω μείωσης των ενοικίων-, ενώ στα επερχόμενα τεστ αντοχής οι τράπεζες θα κληθούν να λάβουν αυστηρότερες προβλέψεις και να διαγράψουν απαιτήσεις που μεγάλες κυρίως επιχειρήσεις δεν θα μπορέσουν ποτέ να εξυπηρετήσουν.
Υπολογίζεται ότι με τον τρόπο αυτό μέσα στο 2015 θα βγουν στην αγορά αξιόλογα ακίνητα αξίας περί τα €4 δισ. που σήμερα τιμολογούνται μεταξύ €15 και €18 δισ. Το κρίσιμο θέμα για τις τράπεζες είναι να προσελκύσουν μέρος των εκπατρισμένων κεφαλαίων που σήμερα ξεπερνούν τα €70 δισ. Εφόσον και επιτευχθεί ένας ήπιος ρυθμός επιστροφής κεφαλαίων το κέρδος για τις τράπεζες και την αγορά ακινήτων θα είναι διπλό. Αφενός θα κινηθεί η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων -και δη εκείνη των ΑΕΕΑΠ- αφετέρου η εισροή κεφαλαίων θα αλλάξει τη σχέση χορηγήσεων / καταθέσεις.
Το σίγουρο είναι ότι το ιδιωτικό χρέος που αφορά την κατοικία (στεγαστικά / καταναλωτικά) μπαίνει κάτω από το χαλί για πολιτικοκοινωνικούς λόγους και αυτά τα €101,3 δισ. θα κάνουν τις τράπεζες να συνεχίσουν να στερούν ρευστότητα από τη συγκεκριμένη αγορά τουλάχιστον για μια 4ετία ακόμη, με τα συγκεκριμένα δεδομένα και τα θεσμικά εργαλεία. Όσο δηλαδή χρειάζεται να δημιουργηθεί το νέο προϊόν.
ered.gr
