Για να δημιουργηθεί ένα καλά διαμορφωμένο μακροπρόθεσμο χαρτοφυλάκιο, θα πρέπει να διαθέτει ένα ισορροπημένο συνδυασμό προϊόντων σταθερού εισοδήματος και μετοχών.
Μια παραδοσιακή επίσης τοποθέτηση, αφορά το Real Estate. Επειδή όμως τα ακίνητα απαιτούν συνήθως αρκετά μεγάλο ποσό προς επένδυση, ενώ ταυτόχρονα έχουν το μειονέκτημα ότι είναι δύσκολα ρευστοποιήσιμα, μια πολύ καλή λύση είναι αγοράσουμε στην θέση τους Real EstateInvestment Trusts (REITs).
Τι ονομάζουμε REITs
Τα REITs είναι τίτλοι που διαπραγματεύονται στο αμερικάνικο χρηματιστήριο όπως οι συνηθισμένες μετοχές και αφορούν σε εταιρίες που επενδύουν σε ακίνητα. Θεωρούνται από πολλούς ως μια ελκυστική επένδυση, διότι οι τίτλοι αυτοί τυγχάνουν ειδικής φορολογικής μεταχείρισης.
Οι επενδυτικές εταιρίες που δραστηριοποιούνται στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, είναι υποχρεωμένες να καταβάλουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών τους ως μέρισμα, με αντάλλαγμα φορολογικές ελαφρύνσεις. Για αυτό τα κερδοφόρα REITs έχουν συχνά πολύ υψηλές μερισματικές αποδόσεις.
Υπάρχουν δύο βασικά είδη των REITs: των ακινήτων και των υποθηκών. Τα πρώτα αποκτούν ή διαχειρίζονται κατοικίες και εμπορικά ακίνητα. Αντίθετα τα REITs που έχουν επενδύσει σε ενυπόθηκα δάνεια δεν διαθέτουν καμία πραγματική ακίνητη περιουσία.
Γιατί να αγοράσουμε
Για τους επενδυτές, η προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο τους χρηματοοικονομικών προϊόντων ακίνητης περιουσίας, έχει ένα απλό σκεπτικό:
Στοχεύουν σε ένα εισόδημα σχετικά σταθερό, υψηλότερο του πληθωρισμού.
Οι μετοχές που κερδίζουν την προσοχή, είναι αυτές που είναι οι πιο συνεπής στις υποσχέσεις τους προς τους μετόχους και κυρίως που είναι συνεπείς με τις προσδοκίες της αγοράς.
Συνεπώς θα πρέπει να εξετάσουμε τις προοπτικές ανάπτυξης ενός μερίσματος. Να εντοπίσουμε τους λόγους που μπορεί ή δεν μπορεί να επαναληφθεί με επιτυχία η συνέχιση της απρόσκοπτης καταβολής του.
Οι κατηγορίες των REITs
Υπάρχουν τα REITs που επενδύουν σε επαγγελματικά κτήρια. Η αξία τους επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από τις τιμές των ενοικίων. Τα ενοίκια με τη σειρά τους εξαρτώνται από τη ζήτηση για βιομηχανικά κτήρια, γραφεία και καταστήματα. Η ζήτηση επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των ποσοστών ανεργίας και της προσδοκώμενης εμπορικής ανάπτυξης.
Τα οικιστικά REITs επικεντρώνονται στην ενοικίαση διαμερισμάτων και κατοικιών. Οι μεγαλύτερες εταιρίες αυτής της κατηγορίας, συνήθως κατέχουν ακίνητα σε ακριβές περιοχές, όπως η Νέα Υόρκη ή το Λος Άντζελες. Σε αυτές τις περιοχές μπορούν να χρεώνουν μεγαλύτερο μίσθωμα.
Για να επενδύσουμε σε αυτήν την κατηγορία πρέπει να παρακολουθούμε τις νέες οικοδομικές άδειες, τις νέες πωλήσεις σπιτιών κτλ
Τα REITs που δραστηριοποιούνται στην λιανική, αντιπροσωπεύουν περίπου το ένα τέταρτο του συνόλου των επενδύσεων REIT που έγιναν στις ΗΠΑ. Αυτές οι εταιρίες κερδίζουν από τα ενοίκια που εισπράττουν από τους ενοικιαστές τους. Για αυτό είναι σημαντικό οι λιανοπωλητές να πάνε καλά στις επιχειρήσεις τους, έτσι ώστε να είναι σε θέση να πληρώσουν απρόσκοπτα το ενοίκιό τους, δημιουργώντας τακτικές ταμειακές ροές.
Οι επενδυτές πρέπει να παρακολουθούν του δείκτες που σχετίζονται με το λιανικό εμπόριο, όπως είναι οι εκθέσεις της καταναλωτικής εμπιστοσύνης, οι μηνιαίες λιανικές πωλήσεις, οι συνήθειες των καταναλωτικών δαπανών.
Τα REITs των ενυπόθηκων δανείων διαφέρουν από αυτά των ιδιοκτητών ακινήτων, δεδομένου ότι οι τίτλοι αυτοί δεν διαθέτουν πραγματική περιουσία. Επενδύουν στις δανειακές υποχρεώσεις των ακινήτων και για αυτό παρουσιάζουν μεγαλύτερη μεταβλητότητα.
Σε αυτή την κατηγορία θα βρούμε εταιρίες με την υψηλότερη μερισματική απόδοση στο χώρο του Real Estate. Αυτές οι εταιρίες χρησιμοποιούν μόχλευση για να αγοράσουν ενυπόθηκους τίτλους. Το αποτέλεσμα είναι τα κέρδη ή οι ζημιές τους να εμφανίζουν συνήθως μεγαλύτερη ποσοστιαία μεταβολή.
Τα επιτόκια είναι ζωτικής σημασίας για τους επενδυτές των REITs ενυπόθηκων δανείων. Εκεί πρέπει να εστιάσουν την προσοχή τους όσοι θέλουν να επενδύσουν σε αυτά.
Η επίπτωση από την κρίση του 2008
Μερικές μετοχές είναι φτηνές επειδή πέρασαν μια δύσκολη περίοδο. Όταν αφουγκραστείς έγκαιρα πως τα δεδομένα αλλάξανε, τότε είναι η καλύτερη στιγμή για αγορά.
Άλλος ένας λόγος είναι πως βρίσκονται χαμηλά επειδή έχουν παρασυρθεί από την γενικότερη πορεία του κλάδου ή ακόμα και της χώρας που δραστηριοποιούνται.
Η μεγάλη κρίση του 2008, αναδιαμόρφωσε τον πίνακα με τις εταιρίες που πρωταγωνιστούσαν στην διανομή μερίσματος. Πολλές επιχειρήσεις που είχαν αξιόπιστο ιστορικό πληρωμών μερίσματος βρέθηκαν εκτεθειμένες στους πιστούς μετόχους κατά τη διάρκεια αυτής της προβληματικής περιόδου.
Ωστόσο, με την αμερικάνικη οικονομία να ανακάμπτει, οι περισσότεροι κατάφεραν να αποκαταστήσουν τις ζημιές.
Συμπέρασμα
Είναι δύσκολο να βρεις καλύτερες μερισματικές αποδόσεις από τις μετοχές που επενδύουν σε ακίνητα. Χρειάζεται όμως ιδιαίτερη προσοχή, δεδομένου ότι απορρέουν άμεσα από τα κέρδη. Συνεπώς η ροή του μερίσματος είναι ευμετάβλητη.
Υπάρχουν REITs που έχουν καταφέρει να μην διακόψουν ΠΟΤΕ την καταβολή μερίσματος. Αυτά θεωρώ πως είναι από τις πιο αξιόπιστες μορφές εισοδήματος. Θα πρέπει να βρίσκονται στην λίστα παρακολούθησης των επενδυτών, για τους οποίους το μέρισμα είναι ο κύριος λόγος που αγοράζουν μια μετοχή.
Είναι σημαντικό να διαφοροποιούμε το χαρτοφυλάκιο μας, αν στοχεύουμε να επενδύσουμε σε μετοχές που προσφέρουν μέρισμα υψηλής απόδοσης. Ας μην ξεχνάμε πως καλό είναι το εισόδημα από το μέρισμα, αλλά δεν είναι η μοναδική μεταβλητή στην εξίσωση που δημιουργεί πλούτο. Κέρδος υπάρχει και από ανατίμηση των τιμών των μετοχών.
Πηγή: ependytes.blogspot.gr
