Με τις τιμές να έχουν ήδη υποχωρήσει κατά 25% - 30% και τις προβλέψεις για εφέτος να κάνουν λόγο για περαιτέρω πτώση, φθάνοντας σωρευτικά το 35% από την αρχή της πτώσης στις αρχές του 2009, οι εκτιμήσεις συγκλίνουν αυτή τη στιγμή στο συμπέρασμα ότι η κρίση έχει εκλογικεύσει πλέον τις τιμές των διαμερισμάτων στην Αττική.
Κάτι το οποίο ήδη καταγράφεται και στις έρευνες των εταιρειών του... πολύπαθου κλάδου της κτηματαγοράς, με τελευταίο παράδειγμα την έρευνα της εταιρείας συμβούλων / εκτιμήσεων ακινήτων Geoaxis, η οποία κατέγραψε τις τιμές των κατοικιών στις πέντε αντιπροσωπευτικότερες (σύμφωνα με τα δικά της κριτήρια) περιοχές της Αθήνας το πρώτο τρίμηνο του 2013. Σύμφωνα με την έρευνα, οι υψηλότερες τιμές στα νέα διαμερίσματα καταγράφονται το πρώτο τρίμηνο στον Χολαργό (2.757 ευρώ/ τ.μ.) και εν συνεχεία κατά σειρά στο Παλαιό Φάληρο (2.377 ευρώ τ.μ.), στο Μαρούσι (2.111 ευρώ/ τ.μ.), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.896 ευρώ/ τ.μ.) και τέλος στο Περιστέρι (1.633 ευρώ/τ.μ.).
Οσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας 15ετίας και πάνω, η έρευνα κατέδειξε ότι δεν αλλάζει η σειρά των περιοχών και οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.546 ευρώ/ τ.μ.) και εν συνεχεία κατά σειρά στο Παλαιό Φάληρο (1.378 ευρώ/ τ.μ.), στο Μαρούσι (1.290 ευρώ/τ.μ.), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.100 ευρώ/ τ.μ.) και τέλος στο Περιστέρι (1.052 ευρώ/ τ.μ.).
Η «ΑΚΤΙΝΟΓΡΑΦΙΑ» ΤΩΝ ΠΕΡΙΟΧΩΝ
Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης σκοπός ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του λεκανοπεδίου Αττικής. Επιλέχθηκαν συγκεκριμένες περιοχές και στα τέσσερα σημεία του ορίζοντα αλλά και στο κέντρο, λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και αφετέρου τη δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.
Αναλυτικότερα, επιλέχθηκαν οι Αμπελόκηποι θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας.
Το Μαρούσι λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξιών στο εσωτερικό της ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Ανω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
Στα νότια προάστια επιλέχθηκε το Παλαιό Φάληρο, καθώς αποτελεί περιοχή που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών των νοτίων προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας). Επίσης επιλέχθηκε το Περιστέρι ως σημείο αναφοράς για όλα τα δυτικά προάστια, κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.
Τέλος, επιλέχθηκε και ο Χολαργός λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Κοντόπευκο, Αγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
Για να εξαχθούν άμεσα συγκρίσιμα αποτελέσματα, όλα τα συγκριτικά στοιχεία αφορούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες - διαμερίσματα με αποκλειστικής χρήσης παραρτήματα (μία θέση στάθμευσης & μία υπόγεια αποθήκη) και μέσης, τυπικής ποιότητας κατασκευής βάσει της ηλικίας τους.
Για τα νέα σε ηλικία διαμερίσματα η ηλικία τους δεν ξεπερνά για κανένα συγκριτικό στοιχείο και σε καμία περιοχή μελέτης τα 5 έτη, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα η ηλικία για κάθε συγκριτικό στοιχείο και σε κάθε περιοχή μελέτης είναι άνω των 15 ετών. Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενεργήσαμε καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για πέντε ενδεικτικές αγορές διαμερισμάτων στο διάστημα του α' τριμήνου 2013.
Με στόχο να προσεγγισθεί όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστα και με μεγαλύτερη ασφάλεια το πιθανό επίπεδο δικαιοπραξίας (πώλησης) σε σχέση με την αρχική ζήτηση που καταγράφηκε, εφαρμόστηκε μειωτικός συντελεστής διαπραγμάτευσης 20% σε όλες τις ζητούμενες τιμές.
Ρεπορταζ: Στεφανία Σούκη
kerdos.gr
