Σε τι κατάσταση βρίσκει την αγορά ακινήτων το τέλος της εποχής των Μνημονίων; Ποιες κατηγορίες ακινήτων θα αποτελέσουν την αιχμή του δόρατος της ανάκαμψης;
Mε δεδομένο ότι η αγορά ακινήτων δεν θα επιστρέψει στον τρόπο ανάπτυξης του πρόσφατου παρελθόντος, όπου κυριάρχησε ο υπερδανεισμός, ποιοι παράγοντες θα καθορίσουν την επόμενη μέρα στην πορεία προς την κανονικότητα; Ποιοι πιστεύετε ότι θα είναι το νέο μοντέλο ανάπτυξης;
Mήπως η φιλοξενία στην Αθήνα οδεύει προς υπερπροσφορά; Τι δείχνουν οι νέες επενδύσεις και τα επόμενα ακίνητα που θα μετατραπούν σε ξενοδοχεία; Στα ερωτήματα αυτά έδωσαν απαντήσεις επιτελικά στελέχη της αγοράς ακινήτων που συμμετείχαν στο συνέδριο-θεσμός της Prodexpo
Aρχικά, στη δική του τοποθέτηση, ο Δημήτρης Ανδρίτσος, Διευθύνων Σύμβουλος, Eurobank Property Services, υπογράμμισε ότι παρότι τυπικά τα μνημόνια ολοκληρώθηκαν, η Ελλάδα δεν μπορεί εύκολα να βγει στις αγορές. Το γεγονός αυτό όμως από μόνο του, ωστόσο, συνιστά ένα σημείο καμπής για την οικονομία και ειδικά σε σχέση με το κομμάτι των οικιστικών, το οποίο επιδεικνύει μια σταθεροποίηση και ένα σχετικά θετικό πρόσημο. Σε ό, τι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, ανέφερε ο κλάδος κινείται σε πολύ μειωμένους ρυθμούς, παρότι τελικά ότι υπάρχουν σημάδια ανάκαμψης.
Για ένα υπάρχον χαρτοφυλάκιο ακινήτων παλαιό και χωρίς εκσυγχρονισμό στο τέλος των μνημονίων μίλησε ο Γιώργος Ποιμενίδης, Διευθύνων Σύμβουλος, Alpha Αστικά Ακίνητα, τονίζοντας ότι είναι σε μεγάλο βαθμό πολυιδιοκτησιακό και αυτό δυσκολεύει ακόμα περισσότερο τις συνεργασίες και τις συναλλαγές. Την ίδια στιγμή, το χαρακτήρισε ως ένα χαρτοφυλάκιο που δεν μπορεί να απευθυνθεί σε ξένους ιδιοκτήτες, λόγω της διασποράς και των προβλημάτων του. Έκανε, επίσης λόγο για ‘’ωρίμανση’’ της αγοράς σε σχέση με τα ενδιαφέροντα ακίνητα, αλλά και για την ανάγκη επιτάχυνσης της Ελλάδας σε ό,τι αφορά τις ‘’πράσινες’’ πιστοποιήσεις.
‘’Kαμία πρακτική διαφορά στην επενδυτική αγορά της χώρας μετά το τέλος των μνημονίων’’ ήταν το ‘’κλειδί’’ της εισήγησης του Άρι Καρυτινού, Διευθύνοντα Συμβούλου, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, με τον ίδιο να υπογραμμίζει παράλληλα την δυσκολία να επενδύσει κανείς ακόμα και σήμερα σε καλά ακίνητα, ενώ πρόσθεσε ότι και το νομικό πλαίσιο δεν βοηθά πολύ, καθώς ακόμα είναι ενεργοί νόμοι που δημιουργούν τεράστια προβλήματα. Μίλησε, δε, για πολύ μικρό στοκ ακινήτων, σε πραγματικούς αριθμούς, που μπορεί να ενδιαφέρει τους σοβαρούς ξένους επενδυτές.
Aπό την πλευρά της, η Άννα Αποστολίδου, Διευθύνουσα Σύμβουλος ΒriQ Properties AEEAΠ, εκτίμησε ότι η αγορά των ακινήτων βρίσκεται πλέον σε μια πολύ ενδιαφέρουσα φάση, με μια πτωτική πίεση των αποδόσεων, η οποία δικαιολογείται με την ελάττωση των ομολόγων στο 4%. Τα διαθέσιμα κεφάλαια από τις τράπεζες για τις ΑΕΕΑΠ είναι αρκετά, καθώς συνιστούν ένα σοβαρό ‘’όχημα’’ για την διαχείριση των ακινήτων, με θετική συνέπεια μια περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς. Σύμφωνα, δε, με την ίδια, logistics, ξενοδοχεία και γραφεία είναι οι κατηγορίες των κτιρίων που θα αποτελέσουν αιχμή του δόρατος στο άμεσο μέλλον.
Tην ίδια στιγμή, ο Μάριος Αποστολίνας, Διευθύνων Σύμβουλος InterContinental International AEEAΠ, υπογράμμισε και εκείνος ότι οι ΑΕΕΑΠ ακολουθούν ένα υψηλό ρυθμό ανάπτυξης, με το τρίπτυχο που θα πρέπει να κυριαρχεί το επόμενο χρονικό διάστημα να είναι ‘’εξωστρέφεια, δημοσιονομική πειθαρχία και ικανότητα για προστιθέμενη αξία΄΄. Ο κ. Αποστολίνας αναφέρθηκε, επίσης, στους οικονομικούς κινδύνους από την Ιταλία και την Τουρκία, ενώ έκανε λόγο για την ανάγκη ανάπτυξης ελληνικών μεσιτικών γραφείων στο εξωτερικό, αλλά και για τη σημασία καταρτισμένου και έμπειρου ανθρώπινου δυναμικού.
O Γιώργος Φράγκου, β. Γενικός Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας και Ομίλου, Εθνική Τράπεζα μίλησε για την έλλειψη ακινήτων, και ειδικά ακινήτων με μεγάλη επιφάνεια που υπάρχουν στην ελληνική επικράτεια, ενώ αναφέρθηκε και στο ενδιαφέρον που επιδεικνύουν οι επενδυτές στα logistics και στα γραφεία στα μεγάλα αστικά κέντρα. Συμπλήρωσε, επίσης, ότι, με το τέλος των μνημονίων, οι τράπεζες διαθέτουν κεφάλαια και μπορούν να χρηματοδοτήσουν την αγορά των ακινήτων, ωστόσο εξακολουθεί να υπάρχει δυσκολία λόγω των πιστωτικών μηχανισμών που ελέγχουν τους επενδυτές.
Aκολούθως, ο Νίκος Χατζητσόλης, Διευθύνων Σύμβουλος, CBRE Αξίες, σημείωσε χαρακτηριστικά ότι η αγορά ακινήτων δείχνει σημεία ανάκαμψης, χωρίς όμως αυτό το γεγονός να αφορά όλους τους κλάδους της. Ωστόσο, σύμφωνα επίσης με τον ίδιο, η πραγματική οικονομία δεν έχει ανακάμψει και η επενδυτική αγορά δεν κινείται τόσο από εγχώριους παίκτες, αλλά από ξένους, οι οποίοι αναζητούν τις ευκαιρίες σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων. Ως θετικό σημείο ανέφερε την αύξηση των ΑΕΕΑΠ, αλλά εκτίμησε ότι υστερούν ακόμα πολύ σε σχέση με αυτές του εξωτερικού. Χαρακτήρισε, δε, ως αιχμή του δόρατος στις συναλλαγές ακινήτων, τα τουριστικά, τα logistics και την κατοικία σε συγκεκριμένες, όμως, περιοχές.
Για το δύσκολο δρόμο και τις προκλήσεις μετά το τέλος των μνημονίων προκειμένου να υπάρξει σταθερότητα και να αποκατασταθεί η εμπιστοσύνη των επενδυτών έκανε λόγο o Τάσος Καζίνος, Διευθύνων Σύμβουλος, Trastor ΑΕΕΑΠ, αναφέροντας ότι τον τελευταίο καιρό έχουν γίνει συναλλαγές ύψους 350 εκατ. στα επαγγελματικά ακίνητα. Σε σχέση, επίσης, με τις ΑΕΕΑΠ τόνισε ότι μπορούν να συμβάλουν στην ανάκαμψη της επενδυτικής οικονομίας, ενώ συμπλήρωσε ότι βλέπει ευκαιρίες στα επαγγελματικά ακίνητα α΄ κατηγορία. Αυτά, ωστόσο που θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο είναι τα κτίρια γραφείων, αλλά και τα τουριστικά ακίνητα.
Σύμφωνα με την Νίκη Σύμπουρα, Διευθύνων Σύμβουλος, Proprius, το κλίμα, μετά την ολοκλήρωση των μνημονίων θα βελτιωθεί από τη ζήτηση των χρηστών, η οποία συνδέεται και με την αύξηση της ποιότητας των κτιρίων. Αναφορικά με τα logistics, τόνισε ότι θα υπάρξει ενδιαφέρον, κάτι που σημείωσε και για τα τουριστικά ακίνητα, επισημαίνοντας, ωστόσο, την αρνητική επίδραση του Airbnb. Πρόσθεσε, δε, ότι η αγορά της φοιτητικής εστίας έχει περιθώριο ανάπτυξης και γενικότερα υπάρχει αύξηση στη ζήτηση και από τους ξένους επενδυτές.
Aπό την δική του πλευρά, o Παναγιώτης Καλιαμπέτσος, Γενικός Διευθυντής, ΟΤΕ ΑΚΙΝΗΤΑ υπογράμμισε ότι η ανάπτυξη έρχεται από τον τουρισμό, με τα ακίνητα του κλάδου, ειδικά αν είναι ‘’καθαρά’’ σε σχέση με το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς, να προσελκύουν το ενδιαφέρον. Αναφορικά με τις κατοικίες, υπογράμμισε ότι υπάρχει αύξηση ενδιαφέροντος για όσες διαθέτουν το έμβλημα ενός μεγάλου οίκου, ενώ έθεσε το ερώτημα για τις αποδόσεις που πρέπει να έχουν πλέον τα ‘’καλά’’ για τους επενδυτές, ακίνητα.
O Νίκος Κουντουριώτης, Διευθύνων Σύμβουλος, Αrbitrage RE έκανε λόγο για κινητικότητα σε επίπεδο μισθώσεων και συναλλαγών, αύξηση στα επαγγελματικά αλλά και στα τουριστικά ακίνητα. Την ίδια στιγμή, είναι απούσα η κατοικία, με εξαίρεση τις περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος, αλλά και τις πωλήσεις ακινήτων που συνδέονται με τη ‘’χρυσή βίζα’’. Άθλος, για τον ίδιο, αποτελεί ακόμα η ολοκλήρωση των συναλλαγών σε εύλογο χρονικό διάστημα, ενώ μίλησε για αρνητικά σημεία όπως η έλλειψη μεγέθους, αυτοτέλειας και σύγχρονων κτιριακών προδιαγραφών. Αναφέρθηκε, δε, για ‘’στοίχημα’’ σε ό, τι αφορά τη δημιουργία εγκαταστάσεων logistics.
Στο ίδιο μήκος κύματος και η τοποθέτηση του Χρήστου Μισαηλίδη, CEO-Asia Pacific & Middle East, IWG plc, ο οποίος υπογράμμισε ότι υπάρχει ‘’τραγική’’, όπως τη χαρακτήρισε, έλλειψη σε κτίρια γραφείων, η οποία έχει συμβάλει στην μείωση της ζήτησης από τους επενδυτές.
Στη συνέχεια, ο Θωμάς Ζιώγας, MRICS, REV, Πρόεδρος, RICS Greece, Διευθύνων Σύμβουλος Pepper Hellas έκανε λόγο για τη μεγάλη πρόκληση των πλειστηριασμών που συνδέεται για την ασφαλή μετακίνηση ακινήτων, από 40.000 έως 100.000 κτίσματα περίπου, ενώ επισήμανε την ανάγκη για την επιτάχυνση της σχετικής νομοθεσίας. Σύμφωνα με τον ίδιο, χρειάζεται να χαράσσονται διακριτές πορείες αξιών, τόσο σε τύπο ακινήτων, όσο και ανά περιοχή, ενώ ενδιαφέρον θα έχει και η πορεία στο χρόνο πιο ‘’δεύτερων’’ ποιοτικά ακινήτων.
Σύμφωνα, δε, με τον Θεόδωρο Χαραγκιώνη, Πρόεδρο ΙCSC Ελλάδος, Σύνδεσμος Επενδυτών Ανάπτυξης, στην παρούσα φάση υπάρχει μεγάλη ζήτηση για σπίτια και η Ελλάδα μπαίνει σε φορολογική τάξη, η οποία όμως δημιουργεί πρόβλημα στην παραγωγή της ιδιωτικής κατοικίας, καθώς συνιστά ένα τεράστιο εμπόδιο για τους ιδιώτες επενδυτές. Σε σχέση με τα επαγγελματικά ακίνητα, ανέφερε σαν θετική εξέλιξη το γεγονός ότι υπάρχουν πλέον θεσμικοί επενδυτές, που παλαιότερα δεν υπήρχαν, κάτι που είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με την αυξητική τάση στις AΕΕΑΠ.
O Γιώργος Κορμάς, Διευθύνων Σύμβουλος, Piraeus Real Estate αναφέρθηκε σε τρεις κίνδυνους για την αγορά των ακινήτων στην παρούσα φάση : Cyber crime, Brexit καιNPLs με τον τρίτο να είναι ο πιο σημαντικός και να επηρεάζει τις όποιες συναλλαγές. Όπως τόνισε, το real estate βρίσκεται γενικότερα σε άνοδο και υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για τη χώρα μας, καθώς υπάρχουν καλύτερες αποδόσεις, κάτι που οφείλεται στο ό,τι βρίσκεται ακόμα στην Ευρωζώνη. Τόνισε, επίσης, την ανάγκη για θεσμικές λύσεις τόσο στην νομοθεσία, όσο και στην φορολογία των ακινήτων, αλλά και τη σημασία για σιγουριά στις συναλλαγές που συνδέονται με σοβαρούς, ανεξάρτητους θεσμούς..
Σύμφωνα με την Ναταλία Στράφτη, Γενική Διευθύντρια Εργασιών, Grivalia Properties η κρίση έφερε δομικές αλλαγές στην αγορά των ακινήτων, κυρίως στο μίγμα των επενδυτών, που την βλέπουν πλέον πιο επαγγελματικά και όχι ως ‘’χόμπι’’ όπως παλαιότερα. Όπως πρόσθεσε η ίδια, πλέον οι απαιτήσεις τους είναι ιδιαίτερα αυξημένες, καθώς στοχεύουν σε κτίρια που έχουν ως δεδομένα το ευχάριστο περιβάλλον, το έντονο στοιχείο του wellness, καθώς και πράσινη και ενεργειακή πιστοποίηση. Όλες αυτές οι αλλαγές, δε, δημιουργούν ένα νέο κτιριακό μοντέλο, που βασίζεται στο design και στο βιοκλιματικό σχεδιασμό. Τέλος, ανέφερε ότι ο νόμος για τα αυθαίρετα βοήθησε στο να βελτιωθεί το κτιριακό απόθεμα της χώρας.
Για μετρημένη ανάπτυξη στην αγορά του real estate τα επόμενα χρόνια έκανε λόγο ο Τάσος Κοτζαναστάσης, Πρόεδρος, ULI Greece, Διευθύνων Σύμβουλος, 8G CapitalPartners Ltd. Σύμφωνα με τον ίδιο, υπάρχει πιστωτική πενία, με τις τράπεζες να εξακολουθούν να είναι σε δυσκινησία σε σχέση με τον δανεισμό, αλλά και επιφύλαξη από την πλευρά των επενδυτών. Ο ίδιος μίλησε για τεράστιο κενό στη ζήτηση, ανέφερε ως ανασταλτικό παράγοντα την μεγάλη ανεργία που υπάρχει, αλλά περισσότερο απ΄ όλα αναφέρθηκε στο δημογραφικό πρόβλημα, το οποίο χαρακτήρισε ως ‘’βόμβα’’, που θα φανερώσει τις αρνητικές του συνέπειες σε 10 χρόνια από τώρα.
Για την υπερβολικά μεγάλη ανάπτυξη των airbnb που έχει ως συνέπεια τις στρεβλώσεις στη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων έκανε λόγο στην τοποθέτησή της η Δίκα Αγαπητίδου, Γενική Διευθύντρια, Αθηναϊκή Οικονομική – JL. Όπως εκτίμησε, επιπρόσθετα, τα service apartments δίνουν μια δυνατότητα για ξεκαθάρισμα στην αγορά, ενώ, κατά την ίδια, τα ανοργάνωτα airbnb είτε θα καταργηθούν, είτε θα πρέπει οπωσδήποτε να αναβαθμιστούν. Το γεγονός ότι πολλά κτίρια γραφείων στο κέντρο της Αθήνας έχουν γίνει ξενοδοχεία δημιουργεί πιέσεις, ενώ σε ό,τι αφορά τις συνέπειες της στέγης λόγω air bnb έφερε σαν παράδειγμα τη Βαρκελώνη, όπου οι πολίτες φεύγουν κατά χιλιάδες, λόγω της εξάπλωσης του φαινομένου και της τραγικής έλλειψης κατοικιών. Τόνισε όμως, από την άλλη πλευρά, ότι μέσω του airbnb ζωντάνεψε το κέντρο της Αθήνας, με έμφαση στις περιοχές όπως ο Κεραμεικός και η πλατεία Κοτζιά.
Aπό την πλευρά του, ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Dimand εστίασε και αυτός στο γεγονός ότι ο κλάδος του Real estate περνά οριστικά από τους χομπίστες στους επαγγελματίες, προσθέτοντας, παράλληλα ότι οι εξελίξεις στην τεχνολογία θα επηρεάσουν την αγορά ακινήτων. Μίλησε, δε, για τις 170.000 μονάδες που έχουν δοθεί μέσω air bnb, που μπορεί σύντομα να ξεπεράσουν τα 10 εκατ. κρεβάτια στην Αθήνα και προχώρησε στη διαπίστωση ότι, ενώ υπάρχει αύξηση στη δραστηριοποίηση των ΑΕΑΑΠ, υπάρχει έλλειψη καλού προϊόντος, αλλά και χαμηλή ποιότητα χρηστών. Ο ίδιος, επίσης, απέδωσε εύσημα στις κεντρικές μεγάλες υποδομές, όπως οι εξαιρετικοί νέοι αυτοκινητόδρομοι, που μπορούν να παρασύρουν θετικά την αγορά, ωστόσο επισήμανε την ανάγκη για ρύθμιση των προβλημάτων της τοπικής αυτοδιοίκησης, ειδικά στην περιφέρεια, όπως τα απορρίμματα και η αποχέτευση.
Aκολούθως, η Μαριάνθη Στάμου, Portfolio και Investment Management Director, Μπλε Κέδρος ΑΕΑΑΠ, στην εισήγησή της αναφέρθηκε στην συνεχιζόμενη στροφή στα τουριστικά ακίνητα τύπου air bnb, χαρακτηρίζοντας την μια επένδυση χωρίς μακροπρόθεσμη προοπτική, με δηλωμένη πίστη της εταιρίας της στο ξενοδοχείο ως οργανωμένη οντότητα, με χρήση κτιρίων με υψηλές προδιαγραφές, με κεντρική θέση και ιστορική και αρχιτεκτονική ταυτότητα. Η ίδια μίλησε για μια, πλέον, χωρίς όριο ζήτηση για την Αθήνα, με έμφαση σε πόλους έλξης όπως το Μουσείο της Ακρόπολης και το Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος.
Για ένα περιβάλλον όπου ο τουρισμός ανθεί παγκόσμια, με έμφαση στις αφίξεις και στην ραγδαία κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων έκανε λόγο ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής, Danos – BNP Paribas Real Estate. Σύμφωνα με τον ίδιο, πλέον η Αθήνα έχει μπει δυναμικά στον τουριστικό χάρτη, με όλα τα μεγάλα brands να επιθυμούν την είσοδό τους στην ελληνική αγορά. Παράλληλα, σημείωσε την αυξημένη ζήτηση για όλους τους τύπους τουριστικών καταλυμάτων όπως πεντάστερα, τετράστερα, youth hostels, αλλά και brand residencies, τα οποία όμως εξακολουθούν να βρίσκονται σε έλλειψη. Αντίθετα με άλλους ομιλητές, πάντως, ο κ. Παρασκευόπουλος δεν χαρακτήρισε τα airbnb ως κίνδυνο, καθώς, σύμφωνα με τον ίδιο, εξακολουθούν να έχουν χαμηλό μερίδιο στην αγορά.
Tέλος, ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, Διευθύνων Σύμβουλος, Values, μίλησε για την ανάγκη οργάνωσης, αλλά και πειθαρχίας στην αγορά του real estate με επαναπροσδιορισμό του κλάδου, κυρίως σε ό, τι αφορά το χώρο των τουριστικών καταλυμάτων που είναι στην παρούσα φάση στο peak της ζήτησης, γεγονός που μπορεί να αποφέρει αύξηση ενδιαφέροντος από την πλευρά σοβαρών επενδυτών.
emea.gr
