ΕΠΙΛΕΓΜΕΝΑ ΑΡΘΡΑ ΤΗΣ ERGON ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ

[ERGONCON][slideshow]

Περιμένοντας τα ακίνητα των τραπεζών

Της Στεφανίας Σούκη 

Τις τράπεζες ώστε να υπάρξει «επενδυτικό προϊόν» στην ελληνική αγορά αναμένουν εγχώριοι και ξένοι επενδυτές, θεσμικοί και μη, οι οποίοι βολιδοσκοπούν την εγχώρια αγορά ακινήτων, θεωρώντας πλέον τις συνθήκες πιο ώριμες και τα σημερινά επίπεδα τιμών σαφώς πιο ελκυστικά. «Σαφώς και υπάρχει ενδιαφέρον στην αγορά για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ωστόσο δεν υπάρχει προϊόν, δεδομένης της απόλυτης ανομβρίας που έχει επικρατήσει στις νέες κατασκευές κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας της κρίσης», δηλώνουν χαρακτηριστικά τα μεγαλοστελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων. 

Οι ίδιοι θεωρούν κρίσιμο τεστ (και) για το εγχώριο real estate, πέραν των ίδιων των τραπεζών, καταρχάς, το τι μέλλει γενέσθαι με τα δύο μεγάλα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων μικρομεσαίων επιχειρήσεων με εξασφαλίσεις επί ακινήτων, τα οποία έχουν ήδη δρομολογηθεί προς πώληση, σε ποιους και με ποιους όρους τελικά θα καταλήξουν. 

Πρόκειται για το project Αmoeba που βρίσκεται σε εξέλιξη από την Πειραιώς, αλλά και το Jupiter από την Αlpha Bank, το οποίο ξεκίνησε την περασμένη εβδομάδα. Aντίστοιχα, η EFG Eurobank ανακοίνωσε την περασμένη εβδομάδα την πώληση ενός χαρτοφυλακίου 650 ακινήτων ανά την Ελλάδα (κατοικίες, εμπορικά ακίνητα και οικόπεδα), τα οποία έχουν περιέλθει στην κατοχή της και είναι ανακτημένες από την τράπεζα εξασφαλίσεις δανείων, με εκτιμώμενη αξία στα 21 εκατ. ευρώ. 

Τα μικρότερα ακίνητα 

Πέραν των μεγάλων χαρτοφυλακίων, σε ικανοποιητικό βαθμό φαίνεται να απορροφώνται, σύμφωνα με τα πρώτα στοιχεία, τα μεμονωμένα και μικρότερα ακίνητα που βγάζουν σταδιακά οι τράπεζες στην αγορά μέσω ηλεκτρονικών δημοπρασιών ή διαγωνισμών. Ενδεικτικά, από τα ακίνητα που έχει βγάλει προς πώληση μέσω ηλεκτρονικών δημοπρασιών η Τράπεζα Πειραιώς, μέσα από την πλατφόρμα properties4sale, ήδη από το β’ μισό του 2017 έχει πουληθεί ποσοστό άνω του 40%, ενώ από 35% έως 40% είναι και οι αντίστοιχες εκτιμήσεις της Eurobank για τα ακίνητά της. 

«Τα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση, είτε πρόκειται για οικιστικά, είτε για επαγγελματικά, είτε ακόμη και για απλά οικόπεδα, είναι ελεγμένα και συγκεντρώνουν όλες τις απαραίτητες προδιαγραφές ώστε να προχωρήσει και να ολοκληρωθεί η αγορά γρήγορα, χωρίς καθυστερήσεις και κωλυσιεργίες, εξ ου και απορροφώνται πιο γρήγορα», αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, τονίζοντας ότι η μεγάλη μάζα του αποθέματος των ακινήτων στην Ελλάδα έχει ιδιαίτερα προβλήματα και χρήζει τακτοποίησης (μπλεγμένα πολεοδομικά θέματα, πολυϊδιοκτησιακό καθεστώς, νομικά ζητήματα κ.τ.λ.) - γι’ αυτό και παρατηρούνται μέχρι σήμερα καθυστερήσεις. 

Οι ίδιοι προσθέτουν ότι η συγκεκριμένη διαδικασία θα συνεχίσει με αμείωτους ρυθμούς, δεδομένου ότι απελευθερώνει ρευστότητα, ενώ ταυτόχρονα διευκολύνει την αξιοποίηση των ακινήτων που έχουν στην ιδιοκτησία τους οι τράπεζες - τα οποία φυσικά παραμένοντας αναξιοποίητα σταδιακά απαξιώνονται. Επιπλέον, μπορεί να παρέχεται στους επενδυτές και η δυνατότητα χρηματοδότησης της αγοράς του ακινήτου, υποστηρίζοντας τελικά την επιτυχία της διαδικασίας και ενισχύοντας την κινητικότητα στην αγορά. Προτεραιότητα φαίνεται να είναι τα πιο «έτοιμα» ή πιο προνομιακά ακίνητα, όπως το εμβληματικό διατηρητέο επί των οδών Βησσαρίωνος 1 και Ομήρου, πολύ κοντά στην πλατεία Συντάγματος, που βγάζει προς πώληση μέσα στον Ιούνιο ο όμιλος της Eurobank, μέσω της Eurobank Leasing, με ελάχιστη τιμή στα 6,5 εκατ. ευρώ, ή το ακίνητο ιδιοκτησίας της Εθνικής Ασφαλιστικής επί της Υπατίας 5 με τιμή στα 5,1 εκατ. ευρώ, επίσης μέσα στον Ιούνιο. 

Ακόμη τον ίδιο μήνα έχει προγραμματιστεί και η νέα δημοπρασία από την Πειραιώς μέσω της ηλεκτρονικής της πλατφόρμας. Ακίνητα προς πώληση, μεμονωμένα ή κατά ομάδες διαθέτει σταδιακά στην αγορά και η PQH, με τον ρόλο του ειδικού εκκαθαριστή των υπό ειδική εκκαθάριση πιστωτικών ιδρυμάτων. 

Τράπεζες και αγορά 

Πέραν της πώλησης ακινήτων που βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιό τους, μία ακόμη παράμετρος που σχετίζεται με τις τράπεζες και το πώς επηρεάζουν σε πολλαπλά επίπεδα αυτή τη στιγμή την εγχώρια αγορά real estate, κυρίως στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων, έχει να κάνει με την ίδια τη δραστηριότητά τους. Στην τελευταία έκθεσή της για τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων το 2018, και δη στην κατηγορία των γραφείων, η Eurobank Property Services επισημαίνει ότι αυτές είναι θετικές, δεδομένου ότι έχουν ξεκινήσει να πραγματοποιούνται νέες επενδύσεις. 

Ενδεικτικά αναφέρονται το νέο γραφειακό συγκρότημα στο πρώην ακίνητο της Παπαστράτος που αναπτύσσει η Dimand με συμμετοχή και της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ όπου θα μετακομίσει, κατά τις πληροφορίες, εταιρεία με δραστηριότητα στο κομμάτι των τηλεπικοινωνιακών υπηρεσιών ή το νέο γραφειακό συγκρότημα του ομίλου Viohalco στο παλιό συγκρότημα της λεωφόρου Κηφισίας, στο ύψος της Πανόρμου, το οποίο θα αναμορφωθεί πλήρως και θα στεγάσει κατά πάσα πιθανότητα τις δραστηριότητες της Βeat.

Ακόμη, μόλις προ ημερών άλλη μία αμερικανική πολυεθνική συμφώνησε να κλείσει γραφειακούς χώρους 4.500 τ.μ. β’ κατηγορίας προκειμένου να τους μετατρέψει σε σύγχρονα γραφεία α’ κατηγορίας. Ακριβώς αυτή η έλλειψη χώρων υψηλών προδιαγραφών, λόγω της μη ύπαρξης νέων κατασκευών, έχει οδηγήσει υποψήφιους επενδυτές και μισθωτές να αναζητούν ευκαιρίες σε σχετικά καλές περιοχές, που με τις κατάλληλες μετατροπές μπορούν να αποκτήσουν προστιθέμενη αξία. «Το γεγονός ότι εξακολουθεί να υπάρχει σημαντικό στοκ γραφείων που δεν χρησιμοποιείται αποτελεί ένδειξη ότι η αγορά έχει σαφείς δυνατότητες για καινούριες συμφωνίες», αναφέρεται στην ανάλυση της Eurobank Property Services, ωστόσο «ένας αρνητικός παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη», κατά την εταιρεία, είναι η μελλοντική συρρίκνωση των χώρων που απορροφά ο ελληνικός τραπεζικός κλάδος λόγω του τεχνολογικού μετασχηματισμού του κατά τα πρότυπα που πραγματοποιείται σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο. 

«Μια αναπόφευκτη συνέπεια είναι η απελευθέρωση γραφειακών χώρων στην αγορά. Από την άλλη πλευρά, με δεδομένο το γεγονός ότι συνήθως οι τράπεζες έχουν τοποθετηθεί στα λεγόμενα ‘‘καλά’’ σημεία σε χώρους υψηλών προδιαγραφών, τα συγκεκριμένα κτίρια που απελευθερώνονται θα μπορούσαν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, είτε για να στεγάσουν νεοεισερχόμενες εταιρείες χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών, είτε να εξελιχθούν σε νέους προορισμούς για μεγάλες αλυσίδες λιανεμπορίου». 

Η πορεία της αγοράς γραφείων 

Η ίδια ανάλυση τονίζει και μία ακόμη νέα τάση στην αγορά: τη δημιουργία νέων συνεργατικών χώρων και επιχειρηματικών κέντρων, μέσω της μετατροπής κυρίως παλιών κτιρίων, στην Αθήνα, ακριβώς λόγω και της τεχνολογίας και της απομακρυσμένης εργασίας. 

Ενδεικτική είναι η επένδυση στην ελληνική πρωτεύουσα από την IWG, τον παγκόσμιο πάροχο ευέλικτων επαγγελματικών χώρων με πάνω από 15 εκατομμύρια τ.μ. εργασιακών χώρων ανά τον κόσμο και με εταιρείες στην ομπρέλα της όπως οι Regus, Spaces, No18, Basepoint, OpenOffice, Signature - αυτή τη φορά όχι μέσω της Regus, αλλά μέσω της Spaces: μετά το ολοκαίνουριο επιχειρηματικό κέντρο της στον αριθμό 56 της Ερμού, τοποθετείται και στο Μαρούσι στο «πράσινο» Green Plaza της Grivalia, πολύ κοντά στον κόμβο της Αττικής οδού. 

Οσον αφορά τις τιμές αυτή τη στιγμή στην αγορά γραφείων, με βάση την τελευταία μελέτη της εταιρείας ακινήτων Proprius, η οποία συνεργάζεται στη χώρα μας με τη διεθνή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield, οι τιμές των ενοικίων για τις λεγόμενες «πρωτοκλασάτες περιοχές» της Αθήνας κυμαίνονται για την περιοχή του Συντάγματος στα 18 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα στο τέλος του α’ τριμήνου του 2018, έχοντας σημειώσει άνοδο κατά 5,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2017. 

Η λεωφόρος Βασιλίσσης Σοφίας μαζί με την Κηφισίας παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη κινητικότητα όσον αφορά τη ζήτηση, κυρίως από κλάδους όπως οικονομικές υπηρεσίες και φαρμακευτικές εταιρείες. Συγκεκριμένα, για την Κηφισίας οι τιμές κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα 16 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας σημειώσει άνοδο κατά 6,7% σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2017. Οσον αφορά τα γραφεία β’ κατηγορίας στο κέντρο της Αθήνας και τη λεωφόρο Κηφισίας, οι τιμές κυμαίνονται στα 12 ευρώ και 10 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα. 

Πάντως, για την περιοχή του Συντάγματος, λόγω της σχετικής έλλειψης «καλού» προϊόντος, οι μεγάλες εταιρείες συμβούλων ακινήτων έχουν καταγράψει, σε μεμονωμένες περιπτώσεις, τιμές ενοικίων που έχουν ξεπεράσει τα 22 ευρώ ανά τ.μ. Στη λεωφόρο Συγγρού, ένας από τους άξονες που επίσης παρουσιάζει ζήτηση, η διακύμανση τιμών είναι μεταξύ 11-14 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα αζήτητα παραμένουν οι παλιότεροι χώροι σε δευτερεύουσες περιοχές, επιβεβαιώνοντας την αγορά δύο ταχυτήτων. 

Η αγορά των καταστημάτων 

Αντίστοιχα, αγορά δύο ταχυτήτων υπάρχει και στα καταστήματα, όπου ναι μεν ο «αέρας» επανήλθε στο τραπέζι στην οδό Ερμού κυρίως λόγω της τουριστικής κίνησης που τροφοδοτεί την κατανάλωση στο κέντρο της Αθήνας, ωστόσο οι προοπτικές για την πορεία των ενοικίων στις δευτερεύουσες αγορές παραμένουν πτωτικές, όπως επισημαίνεται στην ανάλυση της Proprius. «Σε τουριστικές και κεντρικές περιοχές της πόλης υπάρχει ζήτηση και εμφανίζεται εκ νέου ο αέρας. 

Ωστόσο στις περιοχές οι οποίες ζουν από τους Ελληνες, εκτιμάται ότι θα υπάρξει, στην καλύτερη περίπτωση, σταθερότητα και ενδεχομένως περαιτέρω πτώση, γιατί ο Ελληνας δεν διαθέτει αυτή τη στιγμή καταναλωτική δύναμη», εκτιμούν τα στελέχη της αγοράς. Πάντως, για τα malls και για συγκεκριμένα κεντρικά σημεία φαίνεται να υπάρχει ζήτηση ακόμη και από καινούρια brands που θέλουν να μπουν στην αγορά, όπως από τη βρετανική αλυσίδα ένδυσης Topshop, η οποία προ κρίσης αναζητούσε τον δρόμο της για την ελληνική αγορά και τώρα φαίνεται να επανέρχεται. Οσον αφορά τις τιμές των καταστημάτων, άνοδος παρατηρείται στο τέλος του α’ τριμήνου του έτους για την Ερμού στην Αθήνα, τη Σωτήρος στον Πειραιά και την Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη σε σύγκριση με πέρυσι. 

Αναλυτικότερα, οι τιμές στην Τσακάλωφ παραμένουν αμετάβλητες στα 90 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, στην Ερμού έχουν φτάσει για τα καλά ακίνητα στα 245 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, με άνοδο 16,7%, στην οδό Μεταξά στη Γλυφάδα στα 120 ευρώ τον μήνα, ενώ στην Κολοκοτρώνη στην Κηφισιά τα ενοίκια είναι στα 115 ευρώ τον μήνα. Στην οδό Σωτήρος στον Πειραιά οι τιμές έχουν σημειώσει αύξηση κατά 14,3% σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2017 και στην Τσιμισκή κατά 7,7%, στα 140 ευρώ ανά τ.μ.



newmoney.gr

Εγγραφείτε στο newsletter για τα τελευταία επιχειρηματικά και επενδυτικά νέα


ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ

[ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ][stack]

ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ

[ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ][btop]

ΕΝΕΡΓΕΙΑ

[ΕΝΕΡΓΕΙΑ][grids]

TECHNEWS

[ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΑ][btop]