ΕΠΙΛΕΓΜΕΝΑ ΑΡΘΡΑ ΤΗΣ ERGON ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ

[ERGONCON][slideshow]

Οι θέσεις του ΕΕΘ για το χωροταξικό Κεντρικής Μακεδονίας

Οι θέσεις του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης για την επικαιροποίηση του σχεδίου Υ.Α. για το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ) εστάλησαν χτες στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας.

Η Περιφέρεια, με έγγραφο της είχε ζητήσει από το ΕΕΘ να δώσει γραπτώς τις θέσεις και τις παρατηρήσεις της πάνω στο σχέδιο, στο πλαίσιο διαβούλευσης με τους τοπικούς φορείς, η οποία ολοκληρώθηκε.

Το κείμενο της απάντησης έχει ως εξής:

Το Σχέδιο Υπουργικής Απόφασης για το νέο Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Κεντρικής Μακεδονίας, διαρθρώνεται σε τέσσερα (4) Κεφάλαια ως εξής:

α) Το Κεφάλαιο Α’ περιλαμβάνει γενικές διατάξεις και αποτελείται από δύο άρθρα.
β) Το Κεφάλαιο Β’ έχει ως αντικείμενο τη θέση και το ρόλο της Περιφέρειας στο διεθνή, ευρωπαϊκό και εθνικό χώρο και περιλαμβάνει δύο άρθρα.
γ) Το Κεφάλαιο Γ’ περιλαμβάνει το Πρότυπο Χωρικής Ανάπτυξης της Κεντρικής Μακεδονίας και αποτελείται συνολικά από έξι άρθρα.
δ) Το Κεφάλαιο Δ’ περιλαμβάνει τις στρατηγικές κατευθύνσεις χωρικής ανάπτυξης, που εξειδικεύουν και αναπτύσσουν τις επιλογές του Προτύπου Χωρικής Ανάπτυξης. Περιλαμβάνει 14 άρθρα.

Ειδικότερα για τη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης από το ΠΠΧΣΑΑ ΚΜ εντοπίζονται ειδικά ζητήματα προς αντιμετώπιση επί των οποίων ορίζονται οι παρακάτω γενικοί στόχοι που προβλέπονται για την περιοχή οι οποίες εξειδικεύονται περισσότερο εντός του σχεδίου της απόφασης. 

Η Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης (ΜΠΘ) μετονομάζεται σε Λειτουργική ΜΠΘ και επεκτείνεται, κυρίως προς τα νοτιοανατολικά με την προσάρτηση του Δήμου Θερμαϊκού και της Μίκρας, και διαρθρώνεται στην κυρίως αστική περιοχή Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης (ΠΣΘ) και στην περιοχή διάχυσης των αστικών χρήσεων και δραστηριοτήτων Περιαστική Ζώνη Θεσσαλονίκης (ΠΖΘ).

Σύμφωνα με το ΠΠΧΣΑΑ ΚΜ οι κύριοι παράγοντες που πρέπει να αντιμετωπιστούν είναι η όξυνση του ανταγωνισμού για προσέλκυση επιχειρηματικής / αναπτυξιακής δραστηριότητας, η ανάδυση θυλάκων και ζωνών δημογραφικού δυναμισμού αλλά και ανεργίας, η μείωση εισοδήματος σε βιομηχανικές και αστικές περιοχές και η διασπορά πυρήνων κοινωνικών ομάδων σε φτώχεια ή υπό σοβαρό κίνδυνο φτώχειας. Οι επιμέρους στόχοι που την αφορούν είναι η αντιστροφή της αποβιομηχάνισης με επανεκκίνηση επιχειρηματικότητας - ανάδειξη τομέων / δικτύων αριστείας - προώθηση κλάδων εθνικής εμβέλειας - προσέλκυση προϊόντων και υπηρεσιών βασισμένων στη γνώση, η ένταξη εμπορίου και συνοδευτικών υπηρεσιών στο παραγωγικό σύστημα, η ολοκλήρωση και ο εκσυγχρονισμός των επιχειρηματικών υποδομών και η αξιοποίηση των μεγάλων έργων υποδομής για να αναπτυχθούν συμπληρωματικές δραστηριότητες, η επικέντρωση του τουρισμού στην υψηλής ποιότητας ζήτηση και η σύνδεση με τον πολιτισμό και τους περιβαλλοντικούς πόρους, η ανάπτυξη και αξιοποίηση των ικανοτήτων του ανθρώπινου δυναμικού και η ενεργός κοινωνική ενσωμάτωση, και η αξιοποίηση των δυνατοτήτων της μητροπολιτικής Θεσσαλονίκης (σε διεθνή και εθνική κλίμακα) για παραγωγική ανασυγκρότηση όλης της Περιφέρειας και ως λειτουργική δημιουργία Πύλης εισόδου της ΝΑ Ευρώπης.

Στη συνέχεια παρατίθενται οι κατά περίπτωση προτάσεις και παρατηρήσεις μας επί ζητημάτων του ΠΠΧΣΑΑ ΚΜ τα οποία θεωρούμε πως πρέπει να επαναξιολογηθούν:

Σε περιοχές εντός σχεδίου επί κεντρικών οδών / αρτηριών, αλλά και στις εισόδους των πόλεων και κωμοπόλεων να δίνεται κατεύθυνση προς τα Γ.Π.Σ. για θεσμοθέτηση όχι αμιγούς ή γενικής κατοικίας, αλλά Πολεοδομικού Κέντρου ώστε να επιτρέπονται κάθε είδους και μεγέθους εμπορικές δραστηριότητες, που ούτως ή άλλως είναι μη οχλούσες. Υπάρχουν περιπτώσεις κεντρικών οδών στις οποίες έχει θεσμοθετηθεί χρήση αμιγούς κατοικίας, όπως π.χ. στις οδούς Μοναστηρίου, 26ης Οκτωβρίου, Εθνικής Αντιστάσεως, Λαγκαδά, Ν.Εγνατία. Συνέπεια της τακτικής αυτής είναι ο δραστικός περιορισμός των δυνατοτήτων ανάπτυξης ενός ακινήτου αλλά και την ουσιαστική κατάργηση της έννοιας της εμπορικότητας μιας κεντρικής αρτηρίας. Άλλωστε αν δεν επιτρέπονται εμπορικές δραστηριότητες σε αυτούς τους δρόμους ή στις εισόδους των πόλεων, που θα επιτρέπονται;

Όσον αφορά τις εκτός σχεδίου περιοχές είναι απαραίτητο να αναγνωριστεί η εμπορικότητα και των οδικών αξόνων που οδηγούν στις πόλεις, δηλαδή του Εθνικού και Επαρχιακού Δικτύου, αλλά και στους αυτοκινητοδρόμους με παράπλευρες οδούς. Είναι απαραίτητο να προβλέπονται εμπορικές και βιοτεχνικές χρήσεις στα γήπεδα με πρόσωπο σε δημοτικές, επαρχιακές ή Εθνικές οδούς και στις παράπλευρές τους σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013 και να μην περιορίζονται από τον χαρακτηρισμό γεωργικής γης. Εξάλλου, η άσκηση της αγροτικής δραστηριότητας και η ανεξέλεγκτη κίνηση αγροτικών οχημάτων χωρίς διαμορφωμένους κόμβους ενέχουν μεγαλύτερο κίνδυνο από μια επιχείρηση, η οποία έχει εγκεκριμένη κυκλοφοριακή σύνδεση σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες ασφάλειας. Προτείνεται να επιτρέπεται κατ ‘ ελάχιστον κατά μήκος των αξόνων η ίδρυση και λειτουργία :
  • Υπεραγορών και εμπορικών καταστημάτων και εκθέσεων
  • Επαγγελματικών εργαστηρίων χαμηλής όχλησης και βιοτεχνιών
  • Αποθηκών – Logistic Centers
  • Κύριων Τουριστικών Καταλυμάτων
  • Πρατηρίων Καυσίμων και Ενέργειας
Επίσης πρέπει να υπάρξει κατεύθυνση προς τα υποκείμενα επίπεδα, ώστε σε κάθε Δήμο, εφόσον υπάρχει απόθεμα γης να δημιουργείται οργανωμένη περιοχή εμπορικών χρήσεων.

Να προστεθεί πρόβλεψη για τα υφιστάμενα κελύφη κτιρίων ώστε να είναι δυνατή η επανάχρησή τους ακόμη κι αν απαγορεύεται από τις χρήσεις γης. Έχει παρατηρηθεί πως μετά την διακοπή λειτουργίας ορισμένων δραστηριοτήτων, οι κτιριακές τους εγκαταστάσεις ερειπώνονται, ειδικά εάν πλέον οι χρήσεις γης στην περιοχή δεν επιτρέπουν αντίστοιχες δραστηριότητες. Αναγνωρίζοντας το πρόβλημα αυτό, σε ορισμένα Γ.Π.Σ. υπήρξε πρόβλεψη ώστε τα κτίρια αυτά, να μπορούν να χρησιμοποιηθούν ξανά με όμοια ή παρεμφερή χρήση, ακόμη και εάν σήμερα οι χρήσεις γης είναι αρνητικές. Πρόκειται για πολύ θετική αντιμετώπιση η οποία έχει θετικό αντίκτυπο στην τοπική κοινωνία αλλά και στο περιβάλλον, αφού πλέον αποφεύγεται η ανοικοδόμηση νέων κτιρίων και αντιμετωπίζεται η αστική εξάπλωση.

Θα πρέπει να καταργηθεί η αναφορά του άρθρου 19 παράγραφος 3 σημείο 1 που αφορά στην «Αντιμετώπιση της κατά το Νόμο υποχρέωσης μετεγκατάστασης των επιχειρήσεων που λειτουργούν σε ασύμβατες θέσεις. Ο υποκείμενος σχεδιασμός χρήσεων γης θα πρέπει να καθορίζει το χρονικό περιθώριο μετεγκατάστασης των μεταποιητικών δραστηριοτήτων που λειτουργούν σε θέσεις με ασύμβατες χρήσεις γης σε οργανωμένους υποδοχείς.».

Υπογραμμίζουμε ότι ο Ν. 3325/2005 (ΦΕΚ 68/Α/ 11.3.2005) «Ίδρυση και λειτουργία βιομηχανικών - βιοτεχνικών εγκαταστάσεων στο πλαίσιο της αειφόρου ανάπτυξης και άλλες διατάξεις» επέβαλε την προστασία των νομίμως υφιστάμενων δραστηριοτήτων από αλλαγές στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, αναφέροντας στην παράγραφο 1, του άρθρου 7 ότι : «1. Εάν επέρχεται, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, μεταβολή της χρήσης γης, οι δραστηριότητες που ιδρύθηκαν νόμιμα εξακολουθούν να λειτουργούν στο χώρο όπου βρίσκονται. Εάν επιβάλλεται από τις κείμενες διατάξεις, η απομάκρυνση των πιο πάνω δραστηριοτήτων, αυτές απομακρύνονται υποχρεωτικά σε διάστημα δώδεκα ετών από την ημερομηνία εφαρμογής της σχετικής διάταξης». Δηλαδή ορίζει ρητά ότι οι υφιστάμενες δραστηριότητες εξακολουθούν να λειτουργούν (κάτι που υιοθετήθηκε από όλα σχεδόν τα μετέπειτα Γ.Π.Σ.) και μόνο εάν αυτό ορίζεται ρητά από τις κείμενες διατάξεις επιβάλλεται η απομάκρυνση τους, όρισε δε ως χρονικό όριο μετεγκατάστασης (για αυτές και μόνο τις περιπτώσεις) τα 12 έτη. Μάλιστα στην παράγραφο 2 του άρθρου 7, ο Ν. 3325/2005 δίνει τη δυνατότητα στις υφιστάμενες δραστηριότητες όχι μόνο να συνεχίσουν να λειτουργούν αλλά και να επεκτείνονται στα όρια του γηπέδου τους. Συνοπτικά, η εν λόγω διάταξη όχι μόνο δεν επιβάλλει την μετεγκατάσταση υφιστάμενων δραστηριοτήτων που έχουν καταστεί ασύμβατες λόγω αλλαγής των χρήσεων γης, αλλά αντιθέτως προστατεύει τις επιχειρήσεις αυτές. Σε καμία περίπτωση δεν ενθαρρύνει την απομάκρυνση των δραστηριοτήτων, πόσο μάλλον να την επιβάλλει.

Αντί λοιπόν της προβλεπόμενης διάταξης του ΠΠΧΣΑΑ θα πρέπει να προβλέπεται η δυνατότητα λειτουργίας και επέκτασης υφιστάμενων χρήσεων και δραστηριοτήτων εντός των ορίων των γηπέδων τους καθώς και όμορων γηπέδων ιδιοκτησίας τους εφόσον αυτά αποκτήθηκαν μέχρι τη θεσμοθέτηση αρνητικής χρήσης γης όταν τροποποιούνται οι χρήσεις γης, βάσει των προϋποθέσεων του Ν.4164/2013. Ο συγκεκριμένος νόμος εισήγαγε μεταβατικές διατάξεις σε όλα τα ΓΠΣ που εγκρίθηκαν μετά τον Καλλικράτη (Ν.3852/2010) και ουσιαστικά επιτρέπει σε δραστηριότητες που είχαν ξεκινήσει ή ολοκληρώσει την αδειοδότησή τους, να λειτουργούν αλλά και να επεκτείνονται με βάση τους όρους δόμησης και χρήσεις γης που ίσχυαν κατά τον χρόνο αδειοδότησης. Η διάταξη αυτή κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική αφού πλέον εγκλωβισμένες επιχειρήσεις, αποκτούν δυνατότητα επέκτασης. Πρέπει να γίνει αντιληπτό πως η έξοδος από την κρίση βασίζεται σε μεγάλο βαθμό από τη βιωσιμότητα των επιχειρήσεων. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, στο όνομα της περιβαλλοντικής προστασίας η χωροταξία λειτούργησε «τιμωρητικά» σε όσους τόλμησαν να επιχειρήσουν, οδηγώντας έτσι σε μη βιώσιμες επιχειρήσεις και «λουκέτα». Η υιοθέτηση της προαναφερόμενης διάταξης από το Περιφερειακό Πλαίσιο ως κατεύθυνση προς τα ΓΠΣ/ΤΧΣ θεωρούμε ότι είναι απόλυτα απαραίτητη.

Επί του κειμένου του ΠΠΧΣΑΑ ΚΜ παράγραφο 3, του άρθρου 19, προβλέπεται η κατηγοριοποίηση των επιχειρήσεων σε μικρές επιχειρήσεις, μεσαίες επιχειρήσεις και επενδύσεις και σε μεγάλες επιχειρήσεις / επενδύσεις εθνικής η περιφερειακής εμβέλειας. Για τις μικρές επιχειρήσεις προβλέπεται ενθάρρυνση στην αναβάθμιση, εγκατάσταση ή επέκτασή τους εφόσον βρίσκονται σε κατάλληλες θεσμοθετημένες χρήσεις γης. Για τις μεσαίες επιχειρήσεις ενθαρρύνεται η εγκατάσταση, παραμονή, αναδιάρθρωση, αναβάθμιση και επέκτασή τους και πάλι εφόσον βρίσκονται εντός κατάλληλων χρήσεων γης. Οι μεγάλες επιχειρήσεις ενθαρρύνονται στην προσπάθειά τους για παραμονή, εγκατάσταση ή επέκταση μέσω εκσυγχρονισμού της χρήσης γης βάσει εργαλείων σχεδιασμού. Κρίνεται ότι εφόσον οι εν λόγω επιχειρήσεις έχουν ήδη εγκατασταθεί και αδειοδοτηθεί λειτουργικά ενώ στην συνέχεια εντάχθηκαν σε ζώνη απαγορευτικών χρήσεων μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού θα πρέπει να μπορούν να επεκτείνονται εντός των ορίων των γηπέδων τους καθώς και επί των όμορων γηπέδων ιδιοκτησίας τους που αποκτήθηκαν πριν τη θεσμοθέτηση των απαγορευτικών χρήσεων γης. Με αυτόν τον τρόπο δεν θα εξαναγκασθούν να μετεγκατασταθούν σε περίπτωση που ανθίσει η δραστηριότητά τους, γεγονός που ουσιαστικά θα σήμαινε και την οπισθοδρόμηση της δραστηριότητάς τους και την απώλεια σημαντικών οικονομικών οφελών.

Θα πρέπει επίσης να δοθεί κατεύθυνση επικαιροποίησης και εναρμόνισης όλων των πολεοδομικών μελετών και σχεδίων πόλεων με τα υπερκείμενα αυτών Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια που έχουν ήδη θεσμοθετηθεί έτσι ώστε να λυθούν τα προβλήματα ανεπίκαιρων χρήσεων γης προκύπτοντα από τα προεδρικά διατάγματα των Πολεοδομικών Μελετών και Σχεδίων Πόλης που τίθενται κατά την αδειοδότηση των επιχειρήσεων. Ειδικότερα τα προβλήματα προκύπτουν από το γεγονός ότι τα σχέδια πόλης εγκρίνονται βάσει προεδρικών διαταγμάτων ενώ τα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ βάσει υπουργικών αποφάσεων οι οποίες είναι νομικά λιγότερο ισχυρές από τα πρώτα. Κατά συνέπεια κατά την έκδοση βεβαιώσεων χρήσεων γης για την εγκατάσταση δραστηριοτήτων και ειδικότερα κατά τις περιπτώσεις όπου τα ΓΠΣ είναι μεταγενέστερα των σχεδίων πόλεως δημιουργείται σύγχυση στις αρμόδιες υπηρεσίες ως προς το υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς, δημιουργώντας καθυστερήσεις και πολλές φορές οπισθοδρόμηση σε παλαιότερο καθεστώς χρήσεων, έχοντας ως αποτέλεσμα να ζημιώνονται οι επιχειρήσεις που αποσκοπούν σε μια σύντομη διαδικασία. Κρίνεται ότι η απλή εναρμόνιση των χρήσεων γης παλαιών σχεδίων πόλεως με μεταγενέστερα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ θα λύσει το πρόβλημα αυτό.

Θα πρέπει επίσης στο Άθρο 23 και ειδικά στις κατευθύνσεις περί των αστικών συγκοινωνιών να συμπεριληφθεί ως κατεύθυνση η επέκταση του μετρό και ο εμπλουτισμός των μέσων και των υποδομών δημόσιων συγκοινωνιών για την εξυπηρέτηση όλων των περιοχών της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης.

Συμφωνούμε στην κατεύθυνση προς συντονισμό των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων των Δημοτικών Ενοτήτων που εντάσσονται πλέον σε Καλλικρατικούς Δήμους και θα έπρεπε να εναρμονίζονται μεταξύ τους ενώ τονίζουμε και την ανάγκη επικαιροποίησης των παλαιότερων εξ’ αυτών ώστε να συμβαδίζουν με τυχόν νεότερα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια που εντοπίζονται στην επικράτεια του ίδιου Δήμου.

Ευελπιστούμε ότι η ανάλυση που προηγήθηκε θα συμβάλλει επικουρικά στην πληροφόρησή σας αναφορικά με τις προτεινόμενες χωρικές κατευθύνσεις από το υπό εξέλιξη ΠΠΧΣΑΑ ΠΚΜ. Παραμένουμε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε επιπλέον υποστηρικτική ενέργεια. 



Εγγραφείτε στο newsletter για τα τελευταία επιχειρηματικά και επενδυτικά νέα


ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ

[ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ][stack]

ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ

[ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ][btop]

ΕΝΕΡΓΕΙΑ

[ΕΝΕΡΓΕΙΑ][grids]

TECHNEWS

[ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΑ][btop]