Ο ΕΝΦΙΑ ήταν ένας από τους φόρους που χτύπησαν αλύπητα τόσο τους απλούς ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και τους ανθρώπους που επένδυσαν στα ακίνητα για να ενισχύσουν το εισόδημά τους.
O ΕΝΦΙΑ παρέμεινε και σε αρκετές περιπτώσεις έγινε ακόμη πιο σκληρός, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες ακινήτων να έρθουν αντιμέτωποι με δυσβάσταχτα οφειλόμενα ποσά.
Όμως ο πανικός δεν είναι ποτέ ο καλύτερος σύμβουλος. Υπάρχουν λύσεις που μπορούν να εξορθολογικεύσουν την κατάσταση. Η λύση του «πουλάω όσο-όσο» είναι η έσχατη και δεν θα συμπεριληφθεί στο παρόν άρθρο καθώς στερείται απαίτησης στρατηγικής αντιμετώπισης κρίσεων.
1. ΜΕΤΑΤΡΟΠΗ ΧΩΡΩΝ ΣΕ ΑΠΟΘΗΚΕΣ
Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που κατέχουν ακίνητα με χρήση «κατάστημα» στο ισόγειο ή και υπόγειο πολυκατοικιών. Όμως, πολλά από αυτά ήδη έχουν αρκετά χρόνια να ενοικιαστούν ή ακόμη περισσότερο να πωληθούν. Αυτό είναι αποτέλεσμα τόσο της οικονομικής κρίσης, όσο και της παλαιότητας και της θέσης τους (ημιυπόγεια, είσοδοι σε μικρούς δρόμους και πλαϊνές πρασιές κ.ο.κ.).
Ο φόρος όμως για τα ακίνητα αυτά είναι αμείλικτος, με την αντικειμενική αξία τους να υπολογίζεται κατά πολύ υψηλότερα από την πραγματική εμπορική τους αξία, εκτοξεύοντας αντίστοιχα τον φόρο δυσανάλογα με την αξιποιησιμότητά τους.
Η λύση:
Με επίσημη πολεοδομική πράξη μπορούν τα καταστήματα να μετατραπούν σε βοηθητικούς χώρους – αποθήκες μειώνοντας τον ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο έως και 90%.
Αυτό βέβαια σημαίνει ότι δεν θα μπορεί να ενοικιαστεί ή να πωληθεί ως κατάστημα, αλλά αυτό λύνεται καθώς με την αντίστροφη διαδικασία, μπορεί και πάλι να μετατραπεί σε κατάστημα εάν βρεθεί ενδιαφερόμενος.
2. ΜΕΤΑΤΡΟΠΗ ΧΩΡΩΝ ΣΕ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ
Στις πόλεις ακόμη και σήμερα τα αυτοκίνητα είναι περισσότερα από τις διαθέσιμες θέσεις στάθμευσης σε πολλές περιοχές. Επίσης, είναι γνωστό ότι σε αυτές τις περιοχές σε πάρα πολλούς δευτερεύοντες δρόμους και στενά υπάρχουν χιλιάδες ανοίκιαστα ακίνητα χαρακτηρισμένα ως «καταστήματα» μεγέθους από 50 έως και 200 τ.μ. που μένουν άδεια με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να πληρώνουν από εκατοντάδες έως και αρκετές χιλιάδες ευρώ τον χρόνο για τον ΕΝΦΙΑ!
Η λύση:
Όσοι θέλουν αυτά τα άδεια και αναξιοποίητα ισόγεια καταστήματα να τα αξιοποιήσουν και αντί να μειώσουν τον ΕΝΦΙΑ να αυξήσουν το εισόδημά τους, μπορούν και πάλι με μια πολεοδομική πράξη να μετατρέψουν το κατάστημα σε χώρο θέσεων στάθμευσης. Είναι πολύ πιθανό τα έσοδα που θα «αφήνει» το parking να είναι περισσότερα ακόμη και από αυτά που «αφήνει» ένας ενοικιαστής καταστήματος.
Αυτό απαιτεί φυσικά και άδεια από τον εκάστοτε Δήμο, όσον αφορά την είσοδο και έξοδο των οχημάτων πάνω από δημόσιο κοινόχρηστο χώρο (πεζοδρόμιο) καθώς και την υποβάθμιση του κρασπέδου εφόσον απαιτείται.
Και για τις δυο περιπτώσεις μεταβολής χρήσης, σύμφωνα με την νέα νομοθεσία, οι αλλαγές στα ακίνητα δηλώνονται ανά μήνα και όχι ανά έτος. Επομένως οι μεν ιδιοκτήτες δεν περιμένουν μήνες για να δηλώσουν την αλλαγή χρήσης αλλά και οι τυχόν ενοικιαστές ή αγοραστές δεν θα πρέπει να περιμένουν επίσης μήνες για να ξεκινήσουν τη δραστηριότητά τους.
3. ΤΟ ΛΑΘΟΣ
Κάτι που πρέπει να προσέξουν πολύ οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην δήλωση Ε9, είναι η δηλούμενη χρήση για το κάθε ακίνητο.
Υπάρχουν χιλιάδες περιπτώσεις που ενώ το ακίνητων είναι χώρος χρήσης κατοικίας ή βοηθητικής χρήσης, στο Ε9 ήταν από χρόνια δηλωμένο με ειδική χρήση και συνήθως κατάστημα, είτε συνειδητά για διάφορους λόγους είτε από λάθος.
Ο επίσημος χαρακτηρισμός ενός ακινήτου γίνεται στην οικοδομική άδεια και μόνο και οποιαδήποτε άλλη μετέπειτα ενημέρωση του πολεοδομικού φακέλου του κτίσματος.
Αυτό το λάθος μπορεί να στοιχίσει σε έναν ιδιοκτήτη χιλιάδες ευρώ.
Το άρθρο αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία της ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί (www.ergon-consultants.gr) και του αρθρογράφου, Πέτρου Παπαναούμ, Διπλωματούχος Μηχανολόγος Μηχανικός
