.jpg)
Υπάρχουν κτήρια στην Αθήνα που είναι «τελειωμένα», αλλά δεν το γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες τους και άλλα, που με τις κατάλληλες επεμβάσεις μπορούν μέχρι και να διπλασιάσουν την πρόσοδο από την… επανένταξή τους στην αγορά.
Δεν αναφερόμαστε βέβαια στο πρόγραμμα του δήμου της Αθήνας για τα εγκαταλελειμμένα, αλλά κυρίως σε ένα απόθεμα άνω των 100.000 τμ., ίσως και μεγαλύτερο, που ανάλογα με την τοποθεσία και κάποια κίνητρα είναι ικανά να προσελκύσουν εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια. Η κατανομή τους μέσα στο Λεκανοπέδιο απεικονίζεται σε συστάδες, που σχετίζονται ευθέως με τις αντικειμενικές αξίες, -έστω και τις στρεβλές που θα ανακοινωθούν τον Ιούλιο- και μάλιστα κάποιοι επενδυτές είναι έτοιμοι να αναζητήσουν διψήφιες αποδόσεις.
Όλα αυτά υπό την προϋπόθεση ότι το μαρτύριο των… διαπραγματεύσεων θα έχει λήξει με την ανακοίνωση των νέων Αντικειμενικών Αξιών. Το θέμα αυτό κινείται σε παράλληλη τροχιά με την αναδιάρθρωση του Ιδιωτικού χρέους, στη λογική που παρουσιάστηκε στο ειδικό αφιέρωμα του RED magazine προ διμήνου και έθεσε τη βάση της συζήτησης για τη δημιουργία του φορέα που θα αναλάβει να υλοποιήσει το δύσκολο αυτό έργο.
Βέβαια η επίλυση του γρίφου των ΑΑ δεν μπορεί να στηριχθεί σε συνθήκες πίεσης, και όποιος αποφασίσει να χειριστεί το ζήτημα με σοβαρότητα, οφείλει να εντάξει στον αλγόριθμο παραμέτρους (αστικός εξοπλισμός, μισθοί, κινητικότητα εργαζομένων, κλπ.) και να λαμβάνει σοβαρά υπόψη το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων ακολουθεί κύκλους.
ΤΟ ΠΟΛΙΤΙΚΟ ΡΙΣΚΟ
Κτήριο γραφείων 2.000 τμ. στο κέντρο της Αθήνας, τελευταίας τεχνολογίας, με εγγυημένο ενοίκιο στα €5/τμ. για την επόμενη εξαετία. Αυτή η «αγγελία», θα μπορούσε να αποτελεί τη χαρά του επενδυτή ακόμη και σήμερα. Παρόλα αυτά, το deal είναι αδύνατον να πραγματοποιηθεί καθώς δύο μεγάλα funds από την Ευρώπη και τις ΗΠΑ αρνούνται κατηγορηματικά να το εντάξουν στο χαρτοφυλάκιό τους. Ο λόγος απλός. Ενοικιαστής του κτηρίου είναι το ελληνικό δημόσιο.
Ένα ενδεχόμενο Grexit, δεν αποτελεί το μοναδικό λόγο που δεν αναλαμβάνουν τον κίνδυνο. Ο μεγαλύτερος εφιάλτης των ευρωπαίων –κυρίως- επενδυτών είναι η παραμονή της χώρας με διπλό νόμισμα και… υποσχετικές (IοU), έστω και αν τα συμβόλαια συναφθούν με βάση το αγγλικό δίκαιο. «Δεν μπορώ να φανταστώ, πως θα μπορέσω να αλλάξω χρήστη, αν παραστεί ανάγκη» τόνιζε ο δικηγόρος του fund, επισημαίνοντας πως ο πελάτης του δεν διανοήθηκε ποτέ ευθεία (φυσική) συνδιαλλαγή με την Εφορία, την Αστυνομία, την Πολεοδομία και καμιά άλλη κρατική οντότητα σε όποια χώρα είχε «ψωνίσει» μέχρι σήμερα.
ΟΙ ΕΦΟΠΛΙΣΤΕΣ
Από την άλλη πλευρά και ενόψει διατήρησης του ΕΝΦΙΑ –όπως και αν βαφτιστεί- οι μεγαλοϊδιοκτήτες με πρώτους τους εφοπλιστές έχουν αρχίσει να συζητούν να διοχετεύσουν μέρος του αποθέματος τους στην αγορά υπό προϋποθέσεις. Ποιες είναι αυτές;
Πρώτα και κύρια η φορολογική «αμνηστία» που οιονεί εξασφαλίζει μια ΑΕΕΑΠ.
Εξετάζεται και η ενοικίαση μέρους του κτηρίου, ώστε να καλύπτεται το διαχειριστικό κόστος του ακινήτου.
Ως τρίτη εναλλακτική αναφέρουν την πώληση, σε τιμή όμως, που θα μπορούσε να αυξήσει τη ρευστότητα της κύριας επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Μεγάλα τέτοια εμβληματικά κτήρια υπάρχουν στο κέντρο της Αθήνας, όπως το παλιό Άκρον-Ίλιον στη Σταδίου, τα κεντρικά της πρώην Κτηματικής στην Πανεπιστημίου, καθώς και αρκετά ακίνητα του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ, ο οποίος έχει στην κατοχή του μεγάλο αριθμό ακινήτων στην Ελλάδα και τα Βαλκάνια, σε βαθμό που εικάζεται η δημιουργία χωριστής επενδυτικής ακινήτων. Μερικά από αυτά είναι τα συγκροτήματα κτηρίων στην Κηφισίας, στο παναθηναϊκό Στάδιο, στην Κόρινθο κλπ.
Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ
Το απόθεμα αυτό σύμφωνα με εκτιμήσεις ειδικών ξεπερνά –για γραφειακούς χώρους- τα 100.000 τμ., χωρίς σ’ αυτό να υπολογίζονται και τα δεσμευμένα από τις τράπεζες ακίνητα επιχειρήσεων με υψηλή έκθεση σε δανεισμό. Η είσοδος αυτής της επιφάνειας στην αγορά είναι δυνατόν να οδηγήσει σε περαιτέρω υποχώρηση των ενοικίων, που σήμερα, στην καλύτερη περίπτωση, φτάνει τα €14/τμ. χωρίς το κόστος διαχείρισης των κοινόχρηστων εξυπηρετήσεων. Βέβαια, όπως προέκυψε και πριν λίγες ημέρες από τον πύργο Atrina, τα περισσότερα επαγγελματικά κτήρια διαθέτουν παροχή μέσης τάσης, με αποτέλεσμα να επωφελούνται οι ενοικιαστές από το χαμηλό τιμολόγιο της ΔΕΗ.
Αυτό που σήμερα καθορίζει το χώρο εργασίας είναι η δυνατότητα μιας εταιρείας να υπολογίζει το ενοίκιο ανά θέση εργασίας όχι ως επιφάνεια, αλλά ως συμμετοχή του εργαζομένου στη διαμόρφωση του προϊόντος, δηλαδή την παραγωγικότητα της «θέσης εργασίας».
Δεν αναφερόμαστε βέβαια στο πρόγραμμα του δήμου της Αθήνας για τα εγκαταλελειμμένα, αλλά κυρίως σε ένα απόθεμα άνω των 100.000 τμ., ίσως και μεγαλύτερο, που ανάλογα με την τοποθεσία και κάποια κίνητρα είναι ικανά να προσελκύσουν εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια. Η κατανομή τους μέσα στο Λεκανοπέδιο απεικονίζεται σε συστάδες, που σχετίζονται ευθέως με τις αντικειμενικές αξίες, -έστω και τις στρεβλές που θα ανακοινωθούν τον Ιούλιο- και μάλιστα κάποιοι επενδυτές είναι έτοιμοι να αναζητήσουν διψήφιες αποδόσεις.
Όλα αυτά υπό την προϋπόθεση ότι το μαρτύριο των… διαπραγματεύσεων θα έχει λήξει με την ανακοίνωση των νέων Αντικειμενικών Αξιών. Το θέμα αυτό κινείται σε παράλληλη τροχιά με την αναδιάρθρωση του Ιδιωτικού χρέους, στη λογική που παρουσιάστηκε στο ειδικό αφιέρωμα του RED magazine προ διμήνου και έθεσε τη βάση της συζήτησης για τη δημιουργία του φορέα που θα αναλάβει να υλοποιήσει το δύσκολο αυτό έργο.
Βέβαια η επίλυση του γρίφου των ΑΑ δεν μπορεί να στηριχθεί σε συνθήκες πίεσης, και όποιος αποφασίσει να χειριστεί το ζήτημα με σοβαρότητα, οφείλει να εντάξει στον αλγόριθμο παραμέτρους (αστικός εξοπλισμός, μισθοί, κινητικότητα εργαζομένων, κλπ.) και να λαμβάνει σοβαρά υπόψη το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων ακολουθεί κύκλους.
ΤΟ ΠΟΛΙΤΙΚΟ ΡΙΣΚΟ
Κτήριο γραφείων 2.000 τμ. στο κέντρο της Αθήνας, τελευταίας τεχνολογίας, με εγγυημένο ενοίκιο στα €5/τμ. για την επόμενη εξαετία. Αυτή η «αγγελία», θα μπορούσε να αποτελεί τη χαρά του επενδυτή ακόμη και σήμερα. Παρόλα αυτά, το deal είναι αδύνατον να πραγματοποιηθεί καθώς δύο μεγάλα funds από την Ευρώπη και τις ΗΠΑ αρνούνται κατηγορηματικά να το εντάξουν στο χαρτοφυλάκιό τους. Ο λόγος απλός. Ενοικιαστής του κτηρίου είναι το ελληνικό δημόσιο.
Ένα ενδεχόμενο Grexit, δεν αποτελεί το μοναδικό λόγο που δεν αναλαμβάνουν τον κίνδυνο. Ο μεγαλύτερος εφιάλτης των ευρωπαίων –κυρίως- επενδυτών είναι η παραμονή της χώρας με διπλό νόμισμα και… υποσχετικές (IοU), έστω και αν τα συμβόλαια συναφθούν με βάση το αγγλικό δίκαιο. «Δεν μπορώ να φανταστώ, πως θα μπορέσω να αλλάξω χρήστη, αν παραστεί ανάγκη» τόνιζε ο δικηγόρος του fund, επισημαίνοντας πως ο πελάτης του δεν διανοήθηκε ποτέ ευθεία (φυσική) συνδιαλλαγή με την Εφορία, την Αστυνομία, την Πολεοδομία και καμιά άλλη κρατική οντότητα σε όποια χώρα είχε «ψωνίσει» μέχρι σήμερα.
ΟΙ ΕΦΟΠΛΙΣΤΕΣ
Από την άλλη πλευρά και ενόψει διατήρησης του ΕΝΦΙΑ –όπως και αν βαφτιστεί- οι μεγαλοϊδιοκτήτες με πρώτους τους εφοπλιστές έχουν αρχίσει να συζητούν να διοχετεύσουν μέρος του αποθέματος τους στην αγορά υπό προϋποθέσεις. Ποιες είναι αυτές;
Πρώτα και κύρια η φορολογική «αμνηστία» που οιονεί εξασφαλίζει μια ΑΕΕΑΠ.
Εξετάζεται και η ενοικίαση μέρους του κτηρίου, ώστε να καλύπτεται το διαχειριστικό κόστος του ακινήτου.
Ως τρίτη εναλλακτική αναφέρουν την πώληση, σε τιμή όμως, που θα μπορούσε να αυξήσει τη ρευστότητα της κύριας επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Μεγάλα τέτοια εμβληματικά κτήρια υπάρχουν στο κέντρο της Αθήνας, όπως το παλιό Άκρον-Ίλιον στη Σταδίου, τα κεντρικά της πρώην Κτηματικής στην Πανεπιστημίου, καθώς και αρκετά ακίνητα του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ, ο οποίος έχει στην κατοχή του μεγάλο αριθμό ακινήτων στην Ελλάδα και τα Βαλκάνια, σε βαθμό που εικάζεται η δημιουργία χωριστής επενδυτικής ακινήτων. Μερικά από αυτά είναι τα συγκροτήματα κτηρίων στην Κηφισίας, στο παναθηναϊκό Στάδιο, στην Κόρινθο κλπ.
Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ
Το απόθεμα αυτό σύμφωνα με εκτιμήσεις ειδικών ξεπερνά –για γραφειακούς χώρους- τα 100.000 τμ., χωρίς σ’ αυτό να υπολογίζονται και τα δεσμευμένα από τις τράπεζες ακίνητα επιχειρήσεων με υψηλή έκθεση σε δανεισμό. Η είσοδος αυτής της επιφάνειας στην αγορά είναι δυνατόν να οδηγήσει σε περαιτέρω υποχώρηση των ενοικίων, που σήμερα, στην καλύτερη περίπτωση, φτάνει τα €14/τμ. χωρίς το κόστος διαχείρισης των κοινόχρηστων εξυπηρετήσεων. Βέβαια, όπως προέκυψε και πριν λίγες ημέρες από τον πύργο Atrina, τα περισσότερα επαγγελματικά κτήρια διαθέτουν παροχή μέσης τάσης, με αποτέλεσμα να επωφελούνται οι ενοικιαστές από το χαμηλό τιμολόγιο της ΔΕΗ.
Αυτό που σήμερα καθορίζει το χώρο εργασίας είναι η δυνατότητα μιας εταιρείας να υπολογίζει το ενοίκιο ανά θέση εργασίας όχι ως επιφάνεια, αλλά ως συμμετοχή του εργαζομένου στη διαμόρφωση του προϊόντος, δηλαδή την παραγωγικότητα της «θέσης εργασίας».
ered.gr
.jpg&description=Η χαρά του επενδυτή){kind=link}