Καθοδικά η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της οικονομικής κρίσης
Τον γενικότερο «ρυθμό» της αγοράς ακινήτων ακολουθεί και η αγορά των αποθηκευτικών εγκαταστάσεων (logistics), μία από τις πλέον υποσχόμενες στον κλάδο, κυρίως λόγω της στρατηγικής θέσης της χώρας, αλλά και λόγω της απουσίας σύγχρονων χώρων, ικανών να καλύψουν τις σημερινές ανάγκες των εταιρειών. Έτσι, από το 2008 και μετά, ο ρυθμός ανάπτυξης του κλάδου ανακόπηκε, ενώ η οικονομική κρίση που ακολούθησε οδήγησε τις τιμές των ενοικίων των αποθηκευτικών χώρων σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα, καθώς καταγράφηκαν δραματικές μειώσεις. Σήμερα, τα προσφερόμενα ενοίκια διαμορφώνονται σε τιμές ακόμα και κάτω από τις αντίστοιχες του 2006.
Σύμφωνα με στοιχεία της Αθηναϊκής Οικονομικής - Jones Lang LaSalle, η μείωση των ενοικίων επηρέασε περισσότερο τις εγκαταστάσεις της Αττικής. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2006 - 2008 κι ενώ η διαθέσιμη γη είχε αρχικά χαμηλό κόστος, η ζήτηση αυξανόταν συνεχώς. Ακολούθησε σταδιακή αύξηση των τιμών, με αποτέλεσμα την περίοδο από το 2006 μέχρι τα τέλη του 2008, οι τιμές να φτάσουν στο υψηλότερο σημείο. Ετσι, το 2006 η ελάχιστη τιμή μίσθωσης ποιοτικών αποθηκών - logistics ήταν 4,50 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, για να αυξηθεί σταθερά κατά 0,50ευρώ/τ.μ. κάθε επόμενο έτος. Η μέγιστη τιμή ενοικίασης στην τριετία που εξετάζουμε ξεπέρασε τα 6 ευρώ/τ.μ. σε μηναία βάση μόνο σε δυο-τρεις εξαιρετικές περιπτώσεις.
«Από το 2009 κι έκτοτε διαπιστώνεται ότι οι τιμές ενοικίασης έχουν ξεκινήσει να υποχωρούν σε αρκετές περιπτώσεις, διότι η ζήτηση είναι εξαιρετικά περιορισμένη, αλλά και γιατί οι εξελίξεις στο λιανεμπόριο είναι αρνητικές. Αυτό με τη σειρά του οδηγεί σε χαμηλότερο όγκο στοκ προς αποθήκευση.
Με την οικονομική κρίση να οδηγεί την αγορά σε ύφεση, οι ελάχιστες τιμές μίσθωσης αποθηκών αρχίζουν να υποχωρούν κατά 0,50 ευρώ/τ.μ./μήνα κάθε χρόνο, φτάνοντας από 5 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2009 στα 3,50 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2012. Μείωση επίσης σημειώνεται στη μέγιστη τιμή μίσθωσης, η οποία από 6 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2008 πέφτει στα 5,75 ευρώ/τ.μ./μήνα σταθερά για τα έτη 2009-2010, φτάνοντας σταδιακά στα 4,65 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2011 και 4,30 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2012», αναφέρει στην «Κ» η κ. Δίκα Αγαπητίδου, γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής.
Όσον αφορά τη ζήτηση στο λεκανοπέδιο Αττικής, οι πιο δημοφιλείς περιοχές είναι με τη σειρά: το Θριάσιο Πεδίο (Ασπρόπυργος, Μαγούλα, Μάνδρα), η εθνική οδός (βόρεια προάστια: Μεταμόρφωση, Κρυονέρι, Λυκόβρυση), ο Ελαιώνας, ο Πειραιάς (Δραπετσώνα, Πέραμα), τα Οινόφυτα (Οινόφυτα, Αυλώνας, Σχηματάρι) και τα Μεσόγεια (Μαρκόπουλο, Ανθούσα, Κορωπί). Βέβαια, η ζήτηση αυτή είναι περισσότερο θεωρητική, μια και δεν μεταφράζεται σε πράξεις, δεδομένου ότι προς το παρόν είναι ελάχιστος ο αριθμός των νέων αγοραπωλησιών ή μισθώσεων. Σύμφωνα με την κ. Αγαπητίδου, αυτή η στάση αναμονής των επενδυτών και των επιχειρήσεων παρατείνεται και για δύο επιπλέον λόγους: πρώτον, δεν έχουν διαφανεί σημάδια σταθερότητας και δεύτερον, είναι δύσκολο να προσδιοριστεί χρονικά το σημείο οικονομικής ανάκαμψης.
Τα ποσοστά πληρότητας των αποθηκών επίσης διαφοροποιούνται σημαντικά ανάλογα με την περιοχή και την κατηγορία του κάθε ακινήτου, δηλαδή τις προδιαγραφές του και τις υπηρεσίες που προσφέρονται. «Για παράδειγμα, στο Θριάσιο Πεδίο και προκειμένου για χώρους υψηλών προδιαγραφών, τα ποσοστά πληρότητας αγγίζουν το 90%. Στο άλλο άκρο, στην περιοχή των Οινοφύτων για παρόμοιους χώρους δεν ξεπερνάούν το 80% - 85%. «Στη συντριπτική πλειοψηφία τους οι ενοικιαστές αποθηκών έχουν ζητήσει και επιτύχει από τους ιδιοκτήτες μείωση των μισθωμάτων. Στις περιπτώσεις που οι εγκαταστάσεις είναι ιδιόκτητες, οι επιχειρήσεις προχωρούν σε επαναδιαπραγμάτευση των δανειακών τους συμβάσεων με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
Ωστόσο, υπάρχουν και οι περιπτώσεις που εταιρείες αποθήκευσης αποφασίζουν να διαθέσουν σε τρίτους ορισμένους άδειους χώρους των ιδιόκτητων αποθηκών τους, μειώνοντας το κόστος και εξασφαλίζοντας την καλύτερη δυνατή αξιοποίησή τους. Από την άλλη πλευρά και προκειμένου να ανταποκριθούν στις ανάγκες των πελατών τους, η πλειονότητα των εταιρειών logistics έχει προχωρήσει σε μείωση των τιμών των παρεχομένων υπηρεσιών τους κατά 30% περίπου», επισημαίνει η κ. Αγαπητίδου.
Οσον αφορά τις κινήσεις των επενδυτών/κατασκευαστών, η γενικότερη τάση είναι η αποφυγή νέων αγορών οικοπέδων, ενώ όσες νέες αναπτύξεις γίνονται, έχουν καθαρά κερδοσκοπικό χαρακτήρα, δηλαδή αποσκοπούν στην επίτευξη υψηλής υπεραξίας, κυρίως λόγω της έλλειψης επαρκούς αριθμού κενών χώρων. Ένα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς σήμερα είναι ότι το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων έχει στραφεί σε μικρότερους χώρους, μέχρι 3.000 τ.μ., διότι ανταποκρίνονται καλύτερα στις ανάγκες τους (λιγότερα εμπορεύματα, μικρότερο κόστος μίσθωσης).
Εκ των πραγμάτων, η εικόνα αυτή της αγοράς διαμορφώνει τις κατάλληλες συνθήκες για τους επενδυτές, καθώς αφενός μεν σταθεροποιούνται οι προνομιακές αποδόσεις, αφ’ ετέρου η υποχώρηση των ενοικίων επιτρέπει την καλύτερη διαπραγμάτευση τιμήματος αγοράς ακινήτων. Κατά την κ. Αγαπητίδου, μεσοπρόθεσμα (και στο μέτρο που θα φανεί «φως στο τούνελ» στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον) ο κλάδος των αποθηκών αναμένεται να αυξήσει το μερίδιό του σε ότι αφορά τη συνολική παρουσία του στα θεσμικά επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Άλλωστε, το γεγονός ότι οι καθαρές ετήσιες αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 8% και 9%, που σημαίνει ότι ξεπερνάει κάθε άλλο είδος επενδυτικού ακινήτου (π.χ. γραφεία, εμπορικά κέντρα) είναι κάτι που δύσκολα μπορούν να αγνοήσουν οι επενδυτές.
Tου Νίκου Χ. Ρουσάνογλου
kathimerini.gr
