Ζεστό χρήμα στην ελληνική αγορά ακινήτων, από ξένους θεσμικούς επενδυτές, εκτιμάται ότι θα φέρει η αλλαγή του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Το σχέδιο της κυβέρνησης, που θα μπει σε εφαρμογή το επόμενο διάστημα, προβλέπει την παροχή κινήτρων μέσω της πλήρους αναμόρφωσης του θεσμικού πλαισίου για τις επενδυτικές εταιρείες. Σύμφωνα με τις πληροφορίες που υπάρχουν, οι αλλαγές που θα φέρει το νομοσχέδιο προβλέπουν:
Δυνατότητα ίδρυσης και διατήρησης εταιρείας στην Ελλάδα, η οποία, όμως, θα έχει χαρτοφυλάκιο ακινήτων στο εξωτερικό. Η προσέλκυση των ξένων παικτών μπορεί να επιτευχθεί μέσω μιας προνομιακής φορολογικής μεταχείρισης καθώς οι εταιρείες αυτές έχουν ανώτατο φορολογικό συντελεστή 2? επί του ενεργητικού, οποιαδήποτε δε καταβολή φόρου για αγορά ακινήτου εκτός Ελλάδας θα μπορεί να συμψηφιστεί.
Με τη δυνατότητα που θα δίνεται στις ΑΕΕΑΠ να επενδύσουν και σε κατοικία, κυρίως στον τομέα της τουριστικής κατοικίας, όπου τα επόμενα χρόνια αναμένεται έκρηξη στην Ελλάδα. Ηδη στα σκαριά είναι μεγάλα projects που είτε έχουν ενταχθεί στη διαδικασία fast track είτε θα μπορούν επιδοτούνται από τον επενδυτικό νόμο.
Μέχρι σήμερα οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να επενδύσουν μόνο σε επαγγελματικά ακίνητα, ωστόσο στο άμεσο μέλλον θα μπορούν να τοποθετηθούν με κάποιο ποσοστό σε μεγάλες αναπτύξεις, όπως π.χ. τουριστικά χωριά. Με τον τρόπο αυτό οι υπάρχουσες ΑΕΕΑΠ, αλλά κι όσες ετοιμάζονται να δημιουργηθούν, μπορούν να αποτελέσουν τα «οχήματα» για τους ξένους θεσμικούς που θα θελήσουν να εμπλακούν στο ελληνικό real estate.
Μετά την ανακεφαλαιοποίηση και την ενίσχυση της ρευστότητας εκτιμάται ότι θα δοθεί η δυνατότητα στις ΑΕΕΑΠ να μπορούν να δανειοδοτηθούν σε ποσοστό 75% ώστε τα ελληνικά funds να μπορούν να συμμετάσχουν σε μεγάλες αναπτύξεις.
To τρίτο... μπόνους που θα δοθεί στις επενδυτικές εταιρείες είναι η δυνατότητα να συμμετέχουν σε συμβάσεις παραχώρησης οι οποίες στο μέλλον θα είναι πολλές. Όταν δηλαδή αποκατασταθεί η ρευστότητα και «ανοίξουν» ξανά τα έργα υποδομής στην Ελλάδα.
Τέταρτο πλεονέκτημα που αποκτούν οι ΑΕΕΑΠ είναι η δυνατότητα να συνάπτουν στρατηγικές συνεργασίες με ξένους θεσμικούς επενδυτές. Θα δημιουργούν δηλαδή κοινά σχήματα (Joint Venture) για να επενδύουν σε μεγάλες αναπτύξεις.
Οι αλλαγές που σχεδιάζονται εκτιμάται ότι θα αποτελέσουν πόλο έλξης για τα ξένα κεφάλαια, που βλέπουν ότι η Ελλάδα μπορεί να γίνει τα επόμενα χρόνια επενδυτικό Ελ Ντοράντο.
Ωστόσο, για να έρθουν να επενδύσουν στη χώρα μας τα μεγάλα ξένα funds και οι επενδυτές από το εξωτερικό ζητούν ισχυρά «οχήματα» που θα παρέχουν ασφάλεια στις τοποθετήσεις τους.
Επενδύσεις
Αλλωστε, με την εξάλειψη του συναλλαγματικού κινδύνου και της χρεοκοπίας, η Ελλάδα ξαναμπαίνει στο μάτι των επενδυτών, ειδικά σε μια περίοδο που είναι σε εξέλιξη ένα εκτεταμένο πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.
Οι διαγωνισμοί που θα γίνουν στο μέλλον μπορούν να προσελκύσουν και τους επενδυτές του εξωτερικού, οι οποίοι, μέσω των ΑΕΕΑΠ, θα έχουν τη δυνατότητα συμμετοχής και διεκδίκησης μεγάλων έργων, αλλά και στον τομέα του τουριστικού real estate.
Τα νέα δεδομένα που δρομολογούνται αναμένεται να αλλάξουν και τον χάρτη στο χρηματιστηριακό ταμπλό, καθώς νέες επενδυτικές εταιρείες θα σχηματιστούν, ενώ οι συγχωνεύσεις τραπεζών δημιουργούν και ισχυρούς παίκτες στα ακίνητα. Αλλωστε, όπως δήλωσε πρόσφατα, στο 7ο RED Business Forum, ο γενικός διευθυντής της Eurobank PropertiesΓιώργος Χρυσικός, τα επόμενα πέντε χρόνια περισσότερες από δέκα μεγάλες επενδυτικές εταιρείες ακινήτων θα υπάρχουν στο ταμπλό του ελληνικού χρηματιστηρίου.
Οι ραγδαίες αλλαγές που δρομολογούνται ενισχύονται και από τις εξελίξεις στον τραπεζικό κλάδο. Εφόσον για παράδειγμα ολοκληρωθεί η συγχώνευση Εθνικής και Eurobank το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του κοινού σχήματος θα ξεπερνά τα 2,5 δισ. ευρώ. Η Εθνική διαθέτει χιλιάδες ακίνητα όλων των ειδών, κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, βιομηχανικούς και αποθηκευτικούς χώρους.
Η εμπορική αξία της ακίνητης περιουσίας ανέρχεται σε 1,5 - 2 δισ. ευρώ. Εκτιμάται ότι διαθέτει περισσότερα από 1.650 κτίρια και εκατοντάδες υποκαταστήματα που τα περισσότερα είναι ιδιόκτητα.
Η «Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ», εταιρεία του ομίλου που ιδρύθηκε για να εισαχθεί στο χρηματιστήριο, πήρε το 2010 «προίκα» 240 ακίνητα εγγραφείσας αξίας 900 εκατ. ευρώ.
Οι δύσκολες οικονομικές συνθήκες και η ύφεση στην κτηματαγορά ανέβαλαν την είσοδο της εταιρείας στο Χ.Α., κάτι που τώρα μπορεί να γίνει μέσω της εισηγμένης Eurobank Properties.
Χαρτοφυλάκιο
Η Eurobank Properties είναι leader στην αγορά, διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας άνω των 630 εκατ. ευρώ με κτίρια επιφάνειας άνω των 200.000 - 250.000 τ.μ. σε Ελλάδα (αξία 462,9 εκατ.), Σερβία, Ρουμανία, Ουκρανία.
Παράλληλα, έχει ταμειακά διαθέσιμα της τάξης των 146 εκατ. ευρώ. Σημαντική για την εταιρεία είναι η παρουσία της καναδικής εταιρείας επενδύσεων Fairfax Financial Holdings Limited, η οποία κατέχει το 19,12% της Eurobank Properties και δείχνει ότι οι ξένοι θεσμικοί στρέφουν το βλέμμα τους στην ελληνική αγορά.
Η εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Trastor του ομίλου Πειραιώς μπορεί πλέον να ενισχυθεί και με το σημαντικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων που διαθέτουν η Αγροτική Τράπεζα και η Γενική. Αγνωστο είναι ακόμη τι πρόκειται να πράξει στον συγκεκριμένο τομέα η επίσης εισηγμένη MIG Real Estate, αλλά και το κοινό σχήμα Alpha Bank - Emporiki.
Μετά τις εξελίξεις που δρομολογούνται δεν αποκλείεται να υπάρξουν νέα σχήματα με τη συμμετοχή ξένων επενδυτών που βλέπουν καλές ευκαιρίες στο ελληνικό real estate, το οποίο πλέον βρίσκεται σε φάση? distress.
Το προφίλ των τριών εισηγμένων ΑΕΕΑΠ
Οι τρεις εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα διαθέτουν σημαντικό χαρτοφυλάκιο με ακίνητα τα οποία προ κρίσης θεωρούνταν «φιλέτα».
Η Eurobank Properties διαθέτει 49 ακίνητα στην Ελλάδα αξίας 462 εκατ. ευρώ με μεικτή ενοικιάσιμη επιφάνεια 255/214 τ.μ. Στη Σερβία διαθέτει 2 ακίνητα αξίας 19,4 εκατ. επιφάνειας 3.755 τ.μ., στη Ρουμανία 3 ακίνητα 37.552 τ.μ. και αξίας 76,4 εκατ. καθώς και ένα ακίνητο στην Ουκρανία 542 τ.μ. αξίας 3,2 εκατ. ευρώ.
Ακίνητα
Το χαρτοφυλάκιο της Trastor αποτελείται από 10 εμπορικά και επαγγελματικά ακίνητα και ένα χαρτοφυλάκιο 14 πρατηρίων υγρών καυσίμων, σε όλη την Ελλάδα. Οι μισθωτές περιλαμβάνουν μεγάλους οργανισμούς και εταιρείες λιανικής, όπως: Τράπεζα Πειραιώς, BP Ελλάς, Όμιλος Inditex και η H&M. Τα πιο σημαντικά ακίνητα είναι κτίριο στη Λ. Αλίμου αξίας 11,2 εκατ. ευρώ, κτίριο στη Λ. Συγγρού 87 9.248 τ.μ. που μισθώνει η Τράπεζα Πειραιώς και έχει εμπορική αξία 16,5 εκατ. ευρώ. Επίσης, κτίριο 2.207 τ.μ. στα Λαδάδικα Θεσσαλονίκης αξίας 8 εκατ. ευρώ.
H MIG Real Estate διαθέτει 33 ακίνητα, κυρίως κτίρια γραφείων καταστήματα και ακίνητα που στεγάζονται τράπεζες. Στα πιο σημαντικά ακίνητο στην οδό Βουκουρεστίου και Βαλαωρίτου 452 τ.μ. (κενό) που αποτιμάται 1,4 εκατ. Επίσης, κτίριο γραφείων 2.885 τ.μ. στην Καλλιθέα με αποτίμηση 3,7 εκατ., κτίριο γραφείων και τραπεζικό κατάστημα 1.425 τ.μ. στην οδό Τζορτζ 4 στην Αθήνα με αξία 2,1 εκατ. ευρώ.
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
imerisia.gr
