ΕΠΙΛΕΓΜΕΝΑ ΑΡΘΡΑ ΤΗΣ ERGON ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ

[ERGONCON][slideshow]

Τέλος η κρίση για τα ενοίκια - Πόσα σπίτια είναι στο Airbnb στη Θεσσαλονίκη

Σε προ κρίσης εποχές  έχουν επιστρέψει οι τιμές των ενοικίων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, λόγω της μεγάλης τουριστικής κίνησης και της αύξησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb. Αρκεί να σκεφτεί κανείς ότι σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάρχουν σήμερα περί τα 2.500 ακίνητα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όταν πριν από 3 χρόνια δεν ήταν ούτε 50. Δεν ισχύει το ίδιο για τα προάστια της πόλης. Είναι χαρακτηριστικό ότι μια μεζονέτα στα προάστια της πόλης μπορεί να διατίθεται προς 300-350 ευρώ, όσο δεν βρίσκεις δηλαδή γκαρσονιέρα στο κέντρο. Γενικά υπάρχει κίνηση και σε ότι αφορά τις αγοραπωλησίες ακινήτων στην αγορά, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να παρατηρούνται και πάλι στο κέντρο, ξεπερνώντας μάλιστα το 15%. Εντονότερο είναι το ενδιαφέρον για ακίνητα μέχρι 70.000 ευρώ, ενώ το ένα τρίτο περίπου των επενδύσεων αφορά πολίτες άλλων χωρών.

Τα παραπάνω προκύπτουν από δηλώσεις που έκανε στον Τύπο Θεσσαλονίκης ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδος (ΕΠΠΑ).

Αυξήθηκαν οι τιμές ακινήτων στο κέντρο

Πρόσφατα, δημοσιοποιήθηκαν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το τρίτο τρίμηνο του 2018 τα οποία προκύπτουν με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα σύμφωνα με τα οποία εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους ήταν αυξημένες κατά 2,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο διάστημα Ιουλίου – Σεπτεμβρίου 2018 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017 ήταν 3,7% στην Αθήνα, 1,9% στη Θεσσαλονίκη, 1,2% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 1,6% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Οι αυξήσεις που δίνει η ΤτΕ είναι μεσοσταθμικές και αφορούν το σύνολο των ακινήτων. Αυτές οι αυξήσεις σε άλλες περιοχές είναι μικρότερες και σε άλλες μεγαλύτερες. Στον πολεοδομικό ιστό της Θεσσαλονίκης, οι αυξήσεις είναι μεγαλύτερες από 3%. Στο κέντρο, στην πυρίκαυστο ζώνη που λέμε, έχουν ξεπεράσει και το 15%, ενώ αντίθετα στα προάστια δηλαδή είτε Ανατολικά (Ραιδεστό, Ρύσιο, Θέρμη) είτε Δυτικά και Βόρεια (Ωραιόκαστρο, Παλαιόκαστρο κλπ), δεν υπάρχουν αυξήσεις και οι συναλλαγές είναι πολύ περιορισμένες, εξηγεί ο κ. Μανομενίδης.

Πού οφείλεται αυτή η μεγάλη αύξηση των τιμών στο κέντρο; Σύμφωνα με τον κ. Μανομενίδη, προέκυψε λόγω της μεγάλης τουριστικής ανάκαμψης και της κίνησης που έχει δημιουργηθεί με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. «Αυτό έχει οδηγήσει στη μεγάλη αύξηση των μισθωμάτων πάνω από 20% για το κέντρο της πόλης. Δηλαδή έχουμε ξαναγυρίσει στις εποχές πριν από την κρίση. Ενώ για τα προάστια δεν αυξήθηκαν οι τιμές», λέει χαρακτηριστικά.

Οδεύουμε προς αποκέντρωση

Ο ίδιος εκτιμά επίσης ότι σταδιακά με την αύξηση των μισθωμάτων στο κέντρο ο κόσμος θα αναγκάζεται να βρίσκει σπίτια έξω από το κέντρο. «Το κέντρο δηλαδή θα γίνει όπως σε όλο τον κόσμο περισσότερο για τουριστική και βραχυχρόνια μίσθωση ή τέλος πάντων ευκαιριακή», όπως λέει, υπενθυμίζοντας ότι καθόλη τη διάρκεια της κρίσης ο κόσμος μαζεύτηκε προς τον πολεοδομικό ιστό της πόλης για να μειώσει τα έξοδα μετακίνησης και θέρμανσης. Όμως τώρα που αυξάνονται τα ενοίκια στο κέντρο θα ξαναρχίσει να είναι πιο συμφέρον να ενεργοποιηθούν εκ νέου λίγο τα προάστεια, «τα οποία έχουν πληγεί πάρα πολύ». Πόσο έχουν αυξηθεί τα ενοίκια το τελευταίο διάστημα στο κέντρο; Παλαιότερα έβρισκες γκαρσονιέρες με 200-250 ευρώ. Τώρα δεν υπάρχει αυτό. Ξεκινάμε από 300 ευρώ και πάνω, απαντά ο κ. Μανομενίδης. «Εκτιμώ ότι θα ξαναρχίσει η αποκέντρωση. Ο κόσμος θα ξαναρχίσει να πηγαίνει προς τα έξω για να έχει ποιοτικότερο σπίτι που να το αντέχει το πορτοφόλι του συνυπολογίζοντας και το κόστος μετακίνησης», αναφέρει. Τα ενοίκια κατά τον ίδιο είναι χαμηλά στα προάστια. «Μπορείς να βρεις καλή μεζονέτα με 300-350 ευρώ, όσο δεν βρίσκεις δηλαδή γκαρσονιέρα στο κέντρο»,, τονίζει χαρακτηριστικά. Εκτιμά επίσης ότι αν ενεργοποιηθεί αυτή η αγορά έχει εκατοντάδες σπίτια που έχουν μείνει ανολοκλήρωτα επειδή δεν υπήρχε ενδιαφέρουν μέχρι σήμερα.

Για τις ενοικιάσεις τύπου airbnb

Στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάρχουν σήμερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης εγγεγραμμένα περίπου 2.500 ακίνητα, ενώ μόλις πριν 3 χρόνια δεν ξεπερνούσαν τα 50. Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Μανομενίδη, από τη στιγμή που άρχισε να ελέγχεται η διαδικασία και φορολογικά αρκετοί πλέον το σκέφτονται. Και τα ξαναγυρίζουν σε μακροχρόνια μίσθωση ή τα αναθέτουν σε εταιρίες. Πάντως στα θετικά αυτού του είδους της εκμετάλλευσης ακινήτων είναι και το γεγονός ότι δόθηκε η δυνατότητα να βγουν στην αγορά σπίτια παρατημένα. «Παλαιότερα δεν άξιζε να πεις ότι θα ανακαινίσω μια γκαρσονιέρα που θα τη νοικιάσω 200-250 ευρώ και θα πάρω τα λεφτά μου πίσω σε 5 χρόνια, ενώ θα φορολογούμαι», όπως λέει ο κ. Μανομενίδης.



Ανακάμπτει η αγορά - Αγορές και από αλλοδαπούς

Γενικά υπάρχει κίνηση για αγορές ακινήτων μέχρι 70.000 και μάλιστα «πάρα πολύ έντονη». Παράλληλα, το 30-35% της κίνησης στην αγορά ακινήτων, αφορά επενδύσεις από πολίτες άλλων χωρών, είτε για να μείνουν οι ίδιοι, είτε για εκμετάλλευση. Σε ότι αφορά τις εθνικότητες που «ψηφίζουν» Θεσσαλονίκη, ο κ. Μανομενίδης αναφέρει ότι το μεγαλύτερο κομμάτι αφορά αλλοδαπούς που ζουν και εργάζονται στην Ελλάδα, όπως είναι οι Βούλγαροι και οι Αλβανοί, αλλά υπάρχει και πάρα πολύ μεγάλο κομμάτι από Ισραηλινούς, και Τούρκους. Οι τελευταίοι ωστόσο αυτό το διάστημα έχουν περιοριστεί λόγω της πτώσης της ισοτιμίας, αλλά πέρυσι εμφανίζοντας ιδιαίτερα ενεργοί. «Στη Β. Ελλάδα γενικότερα έχουμε αρκετούς και από Γερμανία και Έλληνες που ζουν στη Γερμανία, οι οποίοι επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους στην Ελλάδα γιατί βλέπουν καλές τιμές», λέει ο κ. Μανομενίδης. Συναλλαγές γίνονται και σε άλλες περιοχές και σε πιο οικογενειακά σπίτια, όπως π.χ. στην Καλαμαριά, ωστόσο δεν είναι τόσο έντονες όσο στο κέντρο.

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με στοιχεία πανελλαδικής έρευνας της ΕΠΠΑ που παρουσιάστηκε στη φετινή ΔΕΘ οι Έλληνες αποτελούν το 74,2% των αγοραστών κατοικιών. Μεταξύ των αλλοδαπών που αγόρασαν ακίνητα σε όλη την επικράτεια, πρώτη εθνικότητα σε συναλλαγές είναι οι Αλβανοί (με ποσοστό 7% επί των συνολικών συναλλαγών, συμπεριλαμβανομένων όσων έγιναν από Έλληνες) κι ακολουθούν οι Βούλγαροι με 6,3%. Πρόκειται και στις δύο περιπτώσεις κατά κύριο λόγο για μόνιμους κατοίκους στην Ελλάδα, οι οποίοι αγόρασαν ακίνητα σε μέση τιμή έως 90.000 ευρώ. Η κακή κατάσταση του ακινήτου δεν αποτέλεσε εμπόδιο για την αγορά, εφόσον ήταν καλή η τιμή. Γερμανοί, Ελβετοί και Ισραηλινοί αγόρασαν ακίνητα αξίας 351.000 και 650.000 ευρώ, που δεν απαιτούσαν ανακαίνιση ή βελτιώσεις. Οι Ισραηλινοί τα αγόρασαν για εκμετάλλευση, ενώ Γερμανοί κι Ελβετοί για εξοχική κατοικία. Οι Κινέζοι αξιοποιούν αποκλειστικά το πρόγραμμα «Golden Visa» κι αγόρασαν ένα ή περισσότερα ακίνητα συνολικής αξίας 250.000 ευρώ. Άγγλοι κι Ελβετοί έδειξαν προτίμηση στην Πελοπόννησο, ενώ Σέρβοι και Γερμανοί στη Βόρεια Ελλάδα. Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα ιδιοκτησίας τραπεζών, εκτός από τους Έλληνες, αγόρασαν Αλβανοί, Βούλγαροι και Γερμανοί.

«Ακόμη πουλάμε κάτω του κόστους»

«Πάντως ότι η αγορά ανακάμπτει είναι βέβαιο», σημειώνει ο κ. Μανομενίδης. Ωστόσο προσθέτει ότι δεν έχουμε φτάσει ακόμη σε σημείο να ανέβουν τόσο οι τιμές που να επιτρέπουν την κατασκευή κατοικιών προς πώληση. «Δηλαδή ακόμη πουλάμε κάτω του κόστους. Δεν συμφέρει σε κάποιον να πει αγοράζω οικόπεδο, πληρώνω το κόστος κατασκευής και έχω τη δυνατότητα να βγάλω κέρδος». Όταν ζητάμε από τον κ. Μανομενίδη να μας δώσει ένα εύρος τιμών σε ότι αφορά τις αγοραπωλησίες τονίζει ότι δεν θα μπορούσε να πει «γιατί οι μεταβιβάσεις γίνονται κάτω από το κόστος. Αυτό σημαίνει ότι πουλάει μόνο όποιος είναι αναγκασμένος. Δεν είναι φυσιολογικές οι μεταβιβάσεις». Είναι, όπως αναφέρει συναλλαγές που γίνονται από ανάγκη, «αλλιώς περιμένει κάποιος να ανακάμψει η αγορά. Δύσκολα να πουλήσει κανείς σήμερα αν δεν έχει λόγο να το κάνει».

Της Μαρίας Κουζούφη
typosthes.gr

ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ

[ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ][stack]

ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ

[ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ][btop]

ΕΝΕΡΓΕΙΑ

[ΕΝΕΡΓΕΙΑ][grids]

TECHNEWS

[ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΑ][btop]