του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου* |
Περιορισμένο παραμένει το ενδιαφέρον τόσο των ξένων όσο και των εγχώριων επενδυτών για τον κλάδο των ακινήτων, ωστόσο, ενδιαφέρον εντοπίζεται σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού τουρισμού (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Χαλκιδική κλπ), αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος πρώην Πρόεδρος του ΕΛΙΕ και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions.
Υπάρχει ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων; Σε ποιες περιοχές;
Περιορισμένο παραμένει το ενδιαφέρον τόσο των ξένων όσο και των εγχώριων επενδυτών για τον κλάδο των ακινήτων, ωστόσο, ενδιαφέρον εντοπίζεται σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού τουρισμού (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Χαλκιδική κλπ), αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος πρώην Πρόεδρος του ΕΛΙΕ και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions.
Υπάρχει ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων; Σε ποιες περιοχές;
Υπάρχει ένα περιορισμένο ενδιαφέρον ξένων για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Το ενδιαφέρον αυτό εντοπίζεται σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού τουρισμού (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Χαλκιδική κλπ) Επίσης σε περιορισμένη κλίμακα ζητούνται εξοχικές κατοικίες σε πολύ μειωμένες τιμές σε σχέση με τα επίπεδα προ της κρίσης. Ορισμένα επιθετικά funds «κοράκια» ζητούν ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές.
Ποιο είναι το προφίλ των ξένων επενδυτών; Και κυρίως τι εθνικότητας είναι;
Οι ξένοι ενδιαφέρον των ξένων είναι γενικά περιορισμένο. Αναζητούν μόνο ευκαιρίες ή πολύ προνομιούχα ακίνητα υψηλού τουρισμού. Συνήθως είναι εταιρίες.
Από πλευράς εθνικότητας απαντώνται κυρίως Βρετανοί, Γερμανοί, Ρώσοι σε μικρούς αριθμούς.
Οι πράξεις μεταβίβασης είναι ελάχιστες, όπως προκύπτει από στοιχεία των συμβολαιογράφων.
Η ΤτΕ κάνει λόγο για πτώση στις τιμές ακινήτων έως και 45%. Ισχύει κάτι τέτοιο;
Η μέση πτώση τιμών από την έναρξη της κρίσης είναι σύμφωνα με την ΤτΕ κυμαίνεται από 40 έως 45% για τα διαμερίσματα στην Αττική και Θεσσαλονίκη, και μικρότερη σε άλλες περιοχές της χώρας. Αν όμως θελήσουμε να αναλύσουμε το ζήτημα πιο βαθειά θα δούμε ότι αυτές οι μέσες τιμές προκύπτουν από μεγαλύτερες και μικρότερες μειώσεις τιμών. Μεγάλες μειώσεις έχουν τα πολύ μεγάλα διαμερίσματα σε μεσαίες και ακριβές περιοχές, όπως και τα πολύ παλιά. Σε υποβαθμισμένες περιοχές, για παλιά ακίνητα έχουν γίνει πράξεις σε τιμές των 350 €/Μ2 !
Η πτώση είναι μεγαλύτερη στα επαγγελματικά ακίνητα που ξεπερνάει το 60 % και κορυφώνεται σε καταστήματα που βρίσκονται σε δευτερεύοντες άξονες, σε γραφεία και σε logistics παλαιών προδιαγραφών. Είναι γνωστό ότι τα καταστήματα σε μη εμπορικούς δρόμους παραμένουν στα αζήτητα, ενώ όλοι με λύπη βλέπουμε την απόλυτη υποβάθμιση στην οποία έχει περιέλθει το μεγαλύτερο τμήμα της οδού Σταδίου. Βέβαια στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών η πτώση είναι γύρω στο 40%.
Παλαιότερα επικρατούσε η άποψη ότι ένα ακίνητο είναι το ασφαλέστερο επενδυτικό καταφύγιο.
Η παλαιά αρχή ότι το ακίνητο είναι ασφαλέστερο επενδυτικό καταφύγιο, έχει ανατραπεί στα χρόνια της κρίσης. Αντίθετα πολλοί θεωρούν σήμερα ως δυσβάσταχτο βάρος την κατοχή ακινήτου, λόγω της υπέρμετρης φορολογίας του ακινήτου από την επιβολή του λεγόμενου ¨χαρατσιού¨. Ήδη έχουμε φτάσει στο σημείο να παρατηρείται το φαινόμενο αποποίησης κληρονομιάς ακινήτων διότι οι κληρονόμοι δεν αντέχουν να πληρώσουν τους φόρους και τις δαπάνες για ΕΝΦΙΑ, έκδοσης διαφόρων πιστοποιητικών (ενεργειακό, ταυτότητας κτιρίου κλπ)
Σήμερα οι έχοντες ακίνητα πέραν αυτών που τους είναι απόλυτα απαραίτητα για να κατοικήσουν ή να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους, θέλουν να τα πουλήσουν, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές...
Παρά ταύτα εφόσον αποκατασταθούν τα οικονομικά της χώρας και εκλογικευθεί η φορολογία, τότε το ακίνητο θα επανέλθει στις επενδύσεις που θεωρούνται αρκετά ασφαλές καταφύγιο.
Πιστεύετε ότι οι οικονομικό-πολιτικές εξελίξεις έχουν αλλάξει τον τρόπο σκέψης του Έλληνα πάνω σε αυτό το ζήτημα;
Είναι σαφές ότι οι εξελίξεις αυτές έχουν σοβαρότατα επηρεάσει τους Έλληνες και όχι μόνο ως προς την ιδιοκτησία ακινήτου.
Προτιμούν πλέον να ενοικιάζουν ακίνητο, που καλύπτει χωρίς υπερβολές τις ανάγκες τους.
Οι συνεχείς εκλογικές διαδικασίες, η αύξηση της επίσημης ανεργίας, η μείωση μισθών και συντάξεων, η έλλειψη προοπτικής και η κακή ψυχολογία που σταδιακά δημιουργήθηκε, έχουν άρδην αλλάξει τον τρόπο σκέψης. Σε αυτό το κακό πλαίσιο ο καθένας αναζητεί τρόπους επιβίωσης και τα όνειρα ... μένουν στην άκρη.
Πώς επηρέασαν τα περυσινά capital controls την αγορά ακινήτων;
Το γενικότερο κλίμα στην αγορά ακινήτων ήταν πολύ κακό και προ της επιβολής των capital controls. Αυτά απλά αποτέλεσαν το ... κερασάκι στην τούρτα και επέφεραν ολοκληρωτική ασφυξία στην κτηματαγορά. Τα capital controls εξακολουθούν να ισχύουν, οι τράπεζες πιο πολύ ασχολούνται με τα κόκκινα δάνεια και άρα το πρόβλημα παραμένει.
Σε σχέση με το εξωτερικό και τις αντίστοιχες «φούσκες» στην αγορά ακινήτων, πώς βλέπετε να εξελίσσονται τα πράγματα στην ελληνική αγορά; Ποια είναι τα βήματα που ακολουθούν;
Εδώ πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τα πράγματα. Στην Αμερική και σε άλλες χώρες η κρίση είχε ως αφετηρία την κτηματαγορά. Αντίθετα στη χώρα μας χρειάστηκε πρώτα να καταρρεύσει η οικονομία και στη συνέχεια να ακολουθήσουν τα ακίνητα. Δεν υπήρχε ¨φούσκα¨ στην ελληνική κτηματαγορά, παρά μόνον σε λίγες περιπτώσεις και περιοχές. Υπήρχαν άλλα επίπεδα μισθών, άλλη απασχόληση, άλλος τραπεζικός δανεισμός κλπ.
Εφόσον η χώρα συνεχίσει το καθοδικό σπιράλ τότε δυστυχώς και τα ακίνητα θα εκμηδενισθούν ως αξίες.
Αντίθετα εάν με τη βοήθεια κράτους και πολιτών, δημιουργηθεί κατάλληλο φορολογικό πλαίσιο που θα ενθαρρύνει το επιχειρείν και αρχίσει η χώρα να παράγει προϊόντα ποιοτικά και ανταγωνιστικά που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να εξάγονται, τότε θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία, να αυξάνονται οι μισθοί, να υπάρχει εμπιστοσύνη και προοπτική.
Άρα χρειάζεται σταθερή κυβέρνηση που θα εμπνεύσει τους Έλληνες ώστε να αρχίσει να παράγεται ¨πλούτος¨ στη χώρα και μάλιστα με βάση τους Έλληνες επιχειρηματίες (διότι οι ξένοι έχουν πάρα πολλές επιλογές να επενδύσουν σε άλλες χώρες με πιο λογική φορολογία και πιο σταθερό και φιλικό περιβάλλον..
Τότε και μόνον τότε θα επανεκκινήσει η κτηματαγορά, διότι δεν είναι αυτόνομη, αλλά αποτελεί τμήμα της γενικότερης οικονομίας.
Πότε βλέπετε να ανακάμπτει η αγορά;
Όπως αναλύσαμε προηγουμένως η κτηματαγορά θα ανακάμψει μετά από την αλλαγή πορείας της ελληνικής οικονομίας. Εάν δε αυτό συνδυασθεί με όραμα και σωστή στόχευση, τότε μπορεί να συμβάλει η αγορά ακινήτων στη γενικότερη ανάπτυξη της χώρας.
* Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions
ered.gr
